房地产行业22年12月公司月报:房企销投分化加剧 融资成本边际回升

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘/谢淼 日期:2023-01-27

核心观点:

    房企销售:销售市场低位波动,越秀实现销售增长。销售金额方面,根据克而瑞数据,22 年12 月百强房企实现销售金额7542 亿元,同比下降31.5%,降幅较11 月扩大3.9pct。22 年百强房企、重点跟踪房企销售金额较21 年同期则分别下降42.3%、39.3%,本月销售表现环比持续回升,市场仍呈现缓慢修复态势。分企业信用来看,12 月强信用销售同比下降5.1%,弱信用及违约房企单月同比降幅分别为64.5%、80.4%,本月房企间分化趋势加剧,强信用与弱信用分化达到59.5pct。

    房企拿地:房企表现持续分化,央国企稳定投资。2022 年12 月6 家主流房企拿地金额652 亿元,环比上升194%,同比下降30%。拿地能级来看,22 年6 家主流房企一二线城市拿地建面占总建面比例82%,较21 年、20 年则分别提升22pct、21pct。从拿地集中度来看,2022年44 家样本房企中,央企、地方国企、民企拿地占比分别为56%、33%、12%,央国企拿地占比持续提升,较21 年提升32pct。22Q4,越秀、保利、万科分别达35%、28%、27%,中海、招蛇亦达到20%,而碧桂园、旭辉、华侨城、远洋等已连续两季度基本未获取土地。

    房企融资:信用债融资基本恢复,房企融资成本边际回升。12 月A 股样本房企实现债权融资492 亿元,环比增长33%,同比下降4%,主流房企债权融资199 亿元,环比增长40%,同比增长129%,样本房企单月融资规模环比回升,融资资源向主流房企集中。全口径数据来看,房企2022 年12 月信用债、海外债及信托融资净流出为713 亿元,发行到期比为0.46。分结构来看,信用债、海外债、信托发行到期比为0.97、0.02、0.13,信用债融资已基本恢复。22 年12 月房企境内债权平均融资成本为4.31%,环比上升34bp,长期以来房企融资成本波动下行,22 年10 月起,房企融资成本已连续3 月回升。

    房企估值及投资建议:板块估值持续回升,个股修复进度分化。近一个月以来(2022 年12 月21 日至2023 年1 月20 日),沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。A 股方面,申万房地产板块当月绝对收益-0.1%,相对收益-9.2%。H 股方面,恒生地产类当月绝对收益+10.1%,相对收益-5.0%。随着疫情政策转向,疫情对收入、预期影响逐渐改善,预计未来基本面将缓慢进入企稳通道。22 年是供给侧洗牌的一年,强信用强投资房企已表现出显著更强的基本面弹性,随着整体市场复苏,预计未来强信用强投资企业将持续领跑,强中信用弱投资企业压力缓和改善可期,板块及优质房企具备估值修复及投资机会。

    风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异,公司经营业绩及盈利情况不及预期,新冠肺炎对行业影响超预期等。