央行9.29差别化信贷政策点评：济弱扶倾

事件：9 月29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件（2022 年6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市）的城市政府，可自主决定在2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

    降成本走在托底最前线，重点城市中8 成已降至下限2022 年以来，按揭利率持续宽松：（1）5 年期 LPR 年内累计降幅 35 BP（1月 20 日、5 月20 日、8 月22 日分别下调5BP、15BP、15BP）；（2）5 月15 日央行将全国首套房贷利率下限调整为5 年期 LPR 减 20 BP，二套保持5 年期 LPR 加 60 BP 不变，至此，首套、二套住房商业贷款利率下限已降至4.1％、4.9%的历史低位。根据贝壳研究院统计，2022 年9 月贝壳研究院监测的103 个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，距离21 年10 月高点分别回落158BP、108BP，且103 个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

    三四线楼市的定向降息，首套利率有望阶段性进入3 字头时代虽然年初以来流动性宽松叠加限购限贷密集调整，但是销售复苏依然曲折。截至9 月前三周，62 重点城市新房成交面积同比-27%，低基数下同比降幅较8月进一步扩大4pct。面临基本面对政策的钝化反应，央行本次调整进一步打开首套房利率下限空间，有利于进一步支持刚需。虽然本次调整限定城市范围和时间条件，但是我们认为：1）统计局70 城之外大部分三四线城市可能都符合6-8 月新房价格同环比连续负增长的条件，受益城市范围较为广泛；（2）“2022年底前”可能仅仅是阶段性的限定条件，如果基本面复苏不及预期，相关规定有望延续至2023 年；（3）从首套房利率下降空间来看，未来符合要求的城市有望阶段性进入3 字头时代。

    “信贷”一城一策仍有空间，时间比空间更重要8 月24 日国务院常务会议召开，会议明确提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。我们认为本轮信贷宽松大概率不会突破原有央行规定上限，但是托底范围和力度仍具以下调整空间：1）部分地区按揭利率加点幅度有望加速下行，未来不排除合理改善需求下二套利率下限的调整；2）基本面较差城市首付比例向央行规定下限靠拢（限购城市首套30%、二套40%；非限购城市首套20%、二套30%），28 个重点城市除一线城市之外，有约16 个城市首付比例依然有下调空间；3）一线城市不排除特定区域限购定向松绑的可能（如近日上海临港、北京通州限购政策出现放松）；4）针对特定人群的限购限贷松动（如近日北京住建部提出对老年人项目试点及多孩家庭给予政策支持）；5）部分城市普通与非普通住宅认定标准发生调整等；6）二手房带抵押过户等交易流程有望优化，二手房指导价有望取消或上调；7）房票安置和政府回购等财政工具的使用。

    投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1 ）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2 ）优质成长：新城控股；3 ）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

    风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期