统计局4月房地产数据点评:求其中者得其下

类别:行业 机构:国信证券股份有限公司 研究员:任鹤/王粤雷 日期:2022-05-16

  事项:

      统计局公布4 月房地产投资和销售数据。2022 年前4 个月,商品房销售额37789 亿元,同比下降29.5%;商品房销售面积39768 万平方米,同比下降20.9%;房地产开发投资39154 亿元,同比下降2.7%;房屋新开工面积39739 万平方米,同比下降26.3%;房屋竣工面积20030 万平方米,同比下降11.9%。

      国信地产观点:1)销售持续恶化,非“刺激”无以支撑;2)羸弱基本面又逢疫情冲击,主要数据跌幅扩大;3)开竣工未见修复,地产链压力仍大。4)投资建议:本轮地产下行与历史上的下行周期不同,不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度,都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正,继续“托底式放松”,只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机,必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。5)风险提示:政策超预期收紧;疫情等因素致行业基本面超预期下行;房企信用风险事件超预期冲击。

      评论:

      销售持续恶化,非“刺激”无以支撑

      销售持续恶化。2022 年1-4 月,商品房销售额累计37789 亿元,同比-29.5%,较前值下降6.8 个百分点;销售面积累计39768 万平方米,同比-13.8%,较前值下降7.1 个百分点。从单月值来看,2022 年4 月商品房销售额8134 亿元,同比-46.6%,较前值下降20.4 个百分点;销售面积8722 万平方米,同比-39%,较前值下降21.3 个百分点。疫情影响是一方面,疫情影响了正常销售活动,也加重了购房者的观望情绪。

      但,地产本身羸弱的基本面才是核心。

      销售均价继续下降。房地产销售均价继续下降,2022 年1-4 月,商品房销售均价为9502 元/㎡,同比-10.8%,环比-0.5%。由于三四线销售市场表现并不如一二线,销售均价的下降并非结构性因素导致,而更多反映了房企的降价销售行为,市场依然不景气。虽然3 月份以来,多地推出了放松限购限贷、下调房贷利率等举措促进购房需求,但从4 月的市场表现来看,当前政策力度显然是不够的的。

      羸弱基本面又逢疫情冲击,主要数据跌幅扩大

      开发投资继续走低。2022 年1-4 月房地产开发投资完成额累计为39154 亿元,同比-2.7%,增速下降3 个百分点。4 月单月开发投资完成额为11390 亿元,同比-10.1%,较前值下降7.7 个百分点。开发投资走低的原因有二:一是疫情影响了正常的施工活动,导致建安投资支撑减弱,二是土地市场热度继续走低,土地购置费也对开发投资造成了拖累。

      到位资金降幅扩大。2022 年1-4 月房企到位资金累计为48522 亿元,同比-23.6%,较前值下降4 个百分点。

      4 月单月到位资金为10363 亿元,同比-35.5%,较前值下降12.5 个百分点。拆解房企资金来源,可以看到按揭贷款、定金及预收款两项的拖累最为严重,反映出销售下行、回款变慢已成为到位资金走低的关键原因。与此同时,国内贷款(主要是开发贷)单月增速小幅修复(尽管增速仍然很低,为-28%),反映出主要的融资途径中,银行端相对友好。

      开竣工未见修复,地产链压力仍大

      除疫情冲击外,开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转,延续弱势。2022 年1-4 月,新开工面积累计39739 万平方米,同比-26.3%,较前值下降8.8 个百分点。4 月单月新开工面积9901 亿元,同比-44.2%,  较前值下降22 个百分点。竣工强弩之末,疫情之下未见修复。2022 年1-4 月,竣工面积累计20030 万平方米,同比-11.9%,较前值下降0.4 个百分点。4 月单月竣工面积3101 万平方米,同比-14.2%,较前值下降0.1 个百分点。

      展望Q2,销售、开工、到位资金预计延续低位。若疫情有所缓和、施工能正常进行的话,投资或能低位企稳,竣工增速也有望底部修复。但从对经济、财政、就业等方面的影响看,二季度地产链压力仍然较大。

    投资建议:坚定把握基本面分歧造就的“黄金买点”本轮地产下行与历史上的下行周期不同,不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度,都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正,继续“托底式放松”,只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机,必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。

    风险提示:

    1、政策超预期收紧;2、疫情等因素致行业基本面超预期下行;3、房企信用风险事件超预期冲击。