房地产税试点分析:房地产税试点先行 试点力度宜轻不宜重

类别:行业 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪 日期:2021-10-25

本期投资提示:

    授权房地产税地方试点,地方实施细则因城施策。第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,并将地方试点过程中总结经验作为未来立法依据,政策从立法先行转为试点为先,为后续立法工作更科学可行推进奠定基础。从实施方法看,会议决议国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则,细则上地方因城施策。按照近期习近平总书记在《扎实推动共同富裕》的要求“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,同时加上本次提出改革试点的时间看,预计房地产税的国务院试点办法以及地方具体细则也将很快会陆续推出。

    房地产快速下行阶段,多因素约束房地产税力度。本次会议指出要统筹考虑试点、立法、房地产平稳健康发展等确定试点地区,房地产平稳健康发展仍是重要考虑因素,但目前房地产处于快速下行阶段,短期内多个因素也将约束试点政策的力度,我们认为主要约束有:

    1)当前地方政府土地财政依赖仍较高,房地产税收入短期难以替代土地出让收入;2)高层联合发声强调防控金融风险,房地产税的试点开征也要避免风险的扩散;3)房地产税征收作为收入分配的有效手段,需要避免短期对居民消费抑制效应。考虑上述约束之后,我们认为本次房地产税地方试点力度不大,比如:城市数量、征收税率、免征面积等,其中预计尤其征收税率不会高。

    中性假设可征收7,236 亿,短期难改土地财政现状。2020 年国有土地使用权出让收入8.41万亿元,占地方政府广义收入达44%,考虑相关税费后占比高达55%。我们估算我国城镇住宅存量面积290 亿平,住宅平均价格9,980 元/平,则住宅存量价值289 万亿元;中性假设房地产税税率0.5%/免征比例50%,则征收总额7,236 亿元,占地方政府广义收入4%,占土地出让收入9%,短期难改土地财政现状。在中性假设看,测算出人均房地产税缴纳额802 元,同期我国人均可支配收入43,834 元,占比1.8%。而美国、中国香港房产税征收占居民收入比例在4.7%、1.2%。房地产税或是实现共同富裕的有效手段之一,但也需防止房地产税征收对居民消费抑制效应,若参照中国香港房产税占收入比例水平倒推试行税率及免征比例,则税率/免征比例在0.3%/40%或0.4%/60%或0.5%/70%组合较为合理。

    房地产政策底部、行业加速出清,格局进一步优化。虽然市场可能会认为本次房地产税试点的推出将是政策打压的进一步从严,但考虑到近期副总理刘鹤,央行易纲、潘功胜三位政府高层联合发声做好金融风险防控,我们依然认为目前已是房地产的政策底,行业调控政策的正常化修复将逐步开启。不过,考虑到政府目前的“防金融风险底线+房地产税试点”的政策组合,我们也依然认为房地产基本面底仍需要等待,尤其在推行房地产税试点之后,市场的销售量价以及投资也将进一步下行。而在这个基本面继续下行阶段,行业将加速出清,格局也将进一步优化。资源驱动和杠杆驱动时代已经过去,管理驱动时代来临;新时期综合实力更强房企拥有更强优势,具体体现在运营能力、管理能力、产品能力、投资能力等方面,未来优质房企的行业集中度也将进一步提升。

    投资分析意见:房地产税试点先行,试点力度宜轻不宜重,维持“看好”评级。在目前基本面下行以及企业资金风险加大阶段,高层联合发声做好金融风险防控,合理的资金需求正在得到满足,并且近一月中央行接连强调“两维护”,维持目前房地产政策底部判断,并预计后续政策大概率是“房地产税试点力度较弱+其他行业供需政策修复”的对冲组合,共同维护房地产市场的稳定,但基本面继续下行过程中,行业加速出清,格局将进一步优化,利好于国企龙头+绿档民企。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:1)住宅开发:

    A 股:保利发展、新城控股、金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A;H 股:龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园,关注:新城发展、宝龙地产;2)物业管理:碧桂园服务、华润万象、旭辉永升、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务,关注:新大正。

    风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化率不及预期,房地产税征收力度超预期。