房地产行业简评报告:行业延续高景气度 中长期基本面预期待改善

类别:行业 机构:首创证券股份有限公司 研究员:王嵩 日期:2021-01-21

  全年销售稳健 增长,再创历史新高。2020年全国商品房销售面积同比增长2.6%,销售额同比增长8.7%,增速较2019 年全年分别提升2.7和2.2 个百分点,疫情冲击下全年房地产销售再创历史新高。单月来看,12 月商品房销售面积及销售金额同比增速分别为11.5%和18.9%,增速较11 月分别下降0.6 和提升0.3 个百分点,年末房企集中推盘支撑翘尾行情。

    投资高位放缓,2021 年将呈现前高后低的趋势。2020 年全国房地产开发投资同比增长7%,增速较2019 年回落2.9 个百分点,全年房地产投资的超预期增长有效支撑整体经济复苏。从单月来看,12 月单月房地产投资增速为9.3%,较11 月下降1.6 个百分点,投资增速已连续两月单月同比增速下滑,增长动能出现放缓的趋势。

    新开工持续反弹,竣工不及预期但仍处于改善通道。新开工方面,2020年全年增速跌幅收窄至-1.2%,其中12 月单月新开工增速为6.3%,较11 月增长2.2 个百分点,单月增速已恢复至疫情前水平,房企回款压力下抢开工意愿再度提升。从竣工面积来看,2020 年全年同比下降4.9%,尽管在疫情的扰动下并未如期兑现竣工高峰,但竣工增速改善的确定性随着时间的推移而势能增强,预计竣工面积在2021 年将进入增速回正周期,开工及竣工增速的剪刀差进一步减小。

    到位资金同比增幅持续扩大,行业资金环境逐步收紧。房地产开发企业到位资金方面,2020 年累计同比增速为8.1%,较2019 年提升0.5个百分点,其中12 月单月增速持续扩大至21.8%。往后观察来看,央行、银保监会发布通知对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限,尽管新规短期内暂未影响开发贷及按揭投放,但房地产相关贷款总体规模收紧的预期下,预计房地产开发企业到位资金增速将逐步收敛。

    看好一季度地产行业的筑底反弹行情。2020 年全年房地产销售及投资延续了高景气度,市场表现的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面,当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期,估值水平处于历史低位。在政策层面,房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升,但从中长期视角来看,地产企业从规模扩张转向提质增效,同时考虑到土地市场竞争格局的优化,品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。当前地产行业政策利空已悉数兑现,我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善,看好在政策和基本面企稳的大背景下,一季度地产行业的筑底反弹行情。

    风险提示:疫情再次爆发对经济预期产生冲击,房地产行业调控政策超预期收紧,房地产销售及结算大幅低于预期,房价超预期下跌等。