公募REITS月报：市场估值已趋理性 中长期配置价值进一步凸显

　　行业近况

    　　截至2023 年5 月31 日，中国公募REITs（“C-REITs”）27 只上市标的总市值为858 亿元，自由流通市值397 亿元，5 月月度总回报率（含分红派息）为-4.80%。美国、中国香港、新加坡REITs市场总回报指数5 月均呈现下跌态势，跌幅分别为4.17%、11.22%、3.10%。

    　　评论

    　　我们认为当前估值水平已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现。5 月产权REITs流通市值加权总回报为-5.87%，经营权REITs流通市值加权总回报为-3.83%。场内日均成交额环比-37.39%，日均换手率进一步下降至0.59%，月度大宗交易额受抛售情绪影响进一步上升0.9 亿元至3.3 亿元，赚钱效应和流动性缺失使C-REITs市场情绪指标5 月内均处于20 以下的低迷区间。

    　　估值方面，我们测算2023 年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为7.0%，5 月末P/NAV倍数为1.04（相对4 月末的1.08 进一步下降），产权、经营权P/NAV均降至历史一倍标准差以下，与2 年前市场起步初期相仿。

    　　我们提示C-REITs市场与制度建设在积极推进中。监管层面，沪深交易所5月12 日发布修订版公募REITs审核关注事项指引1，我们认为资产审核标准的明确有利于加快发行上市节奏，而强化信息披露和运营管理要求也有利于提升REITs流动性和投资价值。管理人层面，信息披露不断增强（如多个项目召开一季度业绩说明会、交易提示和运营提示公告增多），部分基金管理人和原始权益人方也通过增持公告稳定市场信心。市场扩容方面，扩募发售完成，一级发行也自3 月底后再次迎来两单新项目，潜在项目的申报热情不减。制度建设方面，各方讨论热烈的话题包括优化网下询价机制、优化长期配置型产品投资REITs所使用的估值方法与会计制度、优化战略投资者的限售减持安排、完善做市商的激励考核机制、合理安排投资机构的考核机制等，我们认为此类研究与推进有利于市场信心的提振和合理预期的形成。

    　　估值与建议

    　　我们认为当前部分项目估值已有一定安全边际，后续建议挖掘个体项目价值，如估值与价值背离的部分高速和能源项目，以及估值相对合理但兼具稳定性与增长潜力的部分产业园和保租房项目。建议关注国电投REIT（未覆盖）及和达产业园（未覆盖），推荐华润有巢。

    　　风险

    　　项目业绩修复不及预期；市场扩容进度不及预期；无风险利率大幅上行。