公募REITS研究系列之三：公募REITS扩募知多少

　　报告摘要：

    　　首批四单基础设施公募REITs 扩募在即，我们梳理了扩募相关规定以及扩募的资产，并分析扩募对原有持有人的影响。

    　　首批四单REITs 均采用了定向扩募的方式。指引对定向扩募制定了具体规则，1. 发售对象不超过35 名，包括了原始权益人及关联方、战略投资者。2. 发售价格不低于定价基准日前20 个交易日基础设施基金交易均价的90%。3. 以竞价方式确定发售价格和发售对象。4. 锁定期方面，原始权益人或关联方参与战略配售不低于发售数量的20%，20%部分持有期不少于60 个月，超过20%部分持有期不少于36 个月；战略投资者锁定期18 个月；其他投资者锁定期6 个月。

    　　扩募资产方面，博时蛇口产园REIT 新购入光明科技园科技企业加速器二期，华安张江光大REIT 新购入张润大厦，中金普洛斯REIT 新购入3 个物流园，红土创新盐田港REIT 新购入世纪物流园。其中，华安张江光大REIT 本次扩募后资产规模翻倍，其他REITs 均实现20%-50%的规模扩张。

    　　从运营情况看，博时蛇口产园REIT 扩募资产出租率较高，与原始资产相比租金较低，前十大租户占比不到40%。华安张江光大REIT 扩募资产出租率较高且稳定，出租率和租金水平与原始资产相当，租户集中度高。红土创新盐田港REIT 扩募资产只有单一租户（通捷利物流），出租率保持100%。中金普洛斯REIT 新购入3 个物流园的城市能级下降，出租率和租金水平均不及原始资产，租户集中度较高。

    　　扩募对原有持有人的影响主要有两方面，一是扩募份额数量多少对原有持有人份额的稀释作用，二是扩募资产预期现金流分派率对原有资产是否有拉动作用。除了盐田港REIT，其余3 单REITs 均通过扩募实现现金流分派率的提升。

    　　现阶段产业园REITs 情绪相对较弱，仍需出租率及租金收入恢复水平的确认，价格可能偏震荡。同时，华安张江光大REIT 和博时蛇口产园REIT 由于扩募资产估值占原始资产估值的比重较高，价格弹性相对较大。盐田港REIT 4 月下旬以来价格跌幅大于中金普洛斯REIT，可能由于其扩募后现金流分派率低于扩募前现金流分派率，对价格产生负面影响。中金普洛斯REIT 由于扩募资产估值占比不高（29%），对现金流分派率的提升幅度有限，价格弹性相对较小。

    　　风险提示。基础设施项目未来营运收入及现金流不及预期；基础设施项目评估的要素假设偏乐观，导致估值偏高，影响价格走势；基础设施公募REITs 流动性偏弱，少量成交放大价格波动。

    　　备注：本文数据主要来自于招募说明书、年报、季报、其他公告、Wind。