固收动态点评:四问首套房贷利率下限放宽

类别:债券 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:张继强/张大为 日期:2022-05-16

核心观点

    2022 年5 月15 日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,商住房首套贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR 减20 个基点(原为不低于LPR)。此时调整房贷利率加点下限,既是基于稳增长、化解房地产风险的必要性、对前期政策宽松信号予以落实,也是为对冲金融数据低迷的“坏消息”、提振预期。本次政策为各城市进一步下调房贷利率打开20BP 空间,释放出较强支持住房需求信号,但房地产销售实质好转还有赖于更多政策配合。此次降房贷利率可能是宽信用组合拳之一,关注后续LPR 下调、特别国债发行等政策出台可能性。

    为何此时下调房贷利率加点下限

    第一,房地产是当下稳增长短板,近期疫情加大市场修复难度,需要政策加力克服预期负反馈;第二,防风险、缓解房企再融资压力也需要进一步政策支持。调整房贷利率机制有利于引导房企积极推盘销售自救,也有利于改善金融机构对房企流动性支持意愿;第三,政治局会议释放房地产政策宽松信号,本次政策予以落实。通过压缩点差的方式阻力最小,实现对房地产行业定向支持效果;第四,4 月金融数据低迷是触发剂。央行选择金融数据发布后下调房贷点差有利于对冲“坏消息”、提振预期。

    房贷利率有多少下降空间

    我国个人住房贷款利率采用“全国-城市-银行”三层定价机制。过去一段时间,银行和城市层面已积极下调点差,多数城市房贷利率已降至全国基本层面。本次政策为各城市进一步下调房贷利率打开20BP 空间,后续房贷利率要看5 年期LPR 能否继续下降。考虑到当前信贷有效需求不足,且房贷风险和资本占用低,银行有意愿调节利率。需要指出的是,目前消费贷等利率也已经有所下行,如果按揭贷款利率存在明显下限,有可能导致居民部门通过其他贷款置换按揭贷款的行为。

    房地产市场何时能企稳

    经验上地产销售和房贷利率显著负相关。因此,全国房贷利率下降+因城施策限购限贷放松继续扩围+疫情逐渐好转,预计房地产销售拐点渐近、有望在二季度出现。但是,全年房地产销售要实现正增长还存在较大难度,原因包括房住不炒基调不动摇(政策放松相对克制、此次降低点差仍未涉及二套房改善性需求)、房地产税改革加快预期(年内虽不落地、但改革加速预期已形成)、货币政策受制约(外部美联储加息缩表,影响利率总体下降幅度)、疫情下的逆城镇化(城市人口流入可能放缓)+居民部门现金流受损等,总之,本轮地产销售反弹的力度还难以过高期待。

    房贷利率下调对市场有何启示

    4 月份信贷数据显示疫情冲击下总需求不足,市场主体活力低迷。在这种情况下,需要财政发力+货币配合+基建扩张、地产放松、消费刺激,通过减税和结构性货币政策等支撑市场主体,在市场主体低迷情况下,政府部门加杠杆在所难免。房贷利率下调边际上有利于稳增长和宽信用预期,并且,此次降房贷利率可能是宽信用组合拳之一,5 月LPR 存在单边下调的必要性和可能性,后续财政会否发行特别国债也值得关注。我们判断5 月债市“前平后弱(空间有限)”,利率窄幅波动状况不改,中期久期策略偏防守。

    风险提示:政策效果不及预期,地产行业下行超预期。