债券分析：基础设施REITS的投资机会跟踪

　　自2021 年4 月交易所开始接收材料以来，目前共有10 个项目处于“已受理”

    　　状态，预计最快6 月上中旬首批公募REITs 将在交易所挂牌上市。其中中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金四个项目受理日期为4 月23 日，其余项目受理日期为5 月6 日。从项目类型来看，包含收费公路、产业园、仓储物流、垃圾焚烧发电、污水处理五种类型。

    　　从供需两端的需求来看，未来基础设施REITs 的发展空间很大。对于发行人而言，相当于资产直接剥离进行IPO 上市，相较于债权融资，有利于直接压降负债水平，在当前城投控隐性债务规模、国企控杠杆的背景之下，发行需求很大。对于投资者而言：目前银行理财子、保险资管等管理规模大、可投资产类型多、负债端偏长的机构往往投资需求更高，这类资产的丰富有利于增加其投资品种，分散投资风险。目前由于多数公募基金、券商资管产品投资范围没有包括REITs，未来仍待市场进一步成熟，待REITs 相关资管产品成立后拓展投资范围。

    　　从投资特性来看，基础设施REITs 可类比权益投资中低P/E、高分红类型的股票。我国目前资本市场中两极化的标的为主，如低风险偏好的债券和高风险偏好的股票，但中等风险偏好区间处于相对真空状态，缺少风险收益比介于二者之间的金融资产，REITs 资产可以有效填补这一空白。其各方面的投资特性如下：

    　　1、发行人报表影响：资产出售，有利于降低资产负债率；2、价格波动性：预计大于高等级信用债，但低于一般股票；3、收益情况：一般高于高等级信用债，低于一般股票；4、退出方式：公募基金份额交易，退出灵活；5、收益实现方式：定期分红与资本利得。

    　　从目前国内已经披露信息的几单REITs 的测算得出的内部收益率来看，个别优质项目收益率可达6%以上，从国内来看超过了传统国债、中高等级信用债投资赛道的一般收益，从国际来看也具有相当优势。从美国主要的基建类REITs 看，由于基建底层资产（能源、通讯为主）提供的现金流稳定，其历史波动性较小，同时分红收益率也偏低。中国的部分基础设施REITs 在美国总体REITs 市场中，都有大幅高于平均的表现。

    　　综上，目前交易所披露信息的10 个REITs 项目基础资产均较为优质，投资价值较高且风险相对可控，建议优先选取IRR 测算较高的项目以确保安全边际充足。从项目进程来看，个别项目得到当地发改委甚至市级领导的高度重视，作为首批试点的标杆项目，其初期发行及后续管理大概率都会得到较好的政策支持。

    　　风险提示：

    　　产品发行进度不及预期