一篇报告看懂一家房企系列(15)：中骏集团深度报告：重仓长三角和海西 销售稳步回升

　　公司总览。1）历史沿革。中骏集团 1987 年创立于泉州，1996 年后开始从事房地产开发业务。2010 年在香港上市，2017 年总部迁往上海，2019 年全口径销售金额为 805.0 亿元，排名前 50。2）公司治理。公司实际控制人为黄朝阳先生，截至 2020 年 6 月末合计控制公司股权50.40%。管理架构方面，2020 年公司变更原有“总部+城市”二级管控模式，合并部分城市公司，新设四大区域公司。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1 物业销售收入、租金收入、物业管理费收入各占营业收入的 97.0%、1.0%、1.5%。

    　　历史报表视角下的信用资质分析。1）资产可持续上，①存货方面，截至 2019 年末，公司土储主要分布在二线、三四线城市，占比分别为38.6%、56.8%；重仓长三角和海峡西岸城市圈，主要布局的城市有泉州、昆明、鞍山、徐州、重庆等；2017 年公司拿地强度较高，达 96.8%，此后拿地逐渐放缓，2018、2019、2020H1 拿地强度分别为 75.8%、59.3%、48.5%。截至 2019 年末，公司土储倍数为 5.1 倍。②固定资产和投资性房地产方面，公司积极布局商业地产领域，截至 2020H1 投资性房地产、固定资产账面价值 274.1 亿元、8.1 亿元，（投资性房地产+固定资产）/总资产为 17.3%，2020H1 租金收入为 1.5 亿。2）广义负债可持续性上，①债务结构方面，公司融资以银行贷款和海外债为主，有息负债抵质押率、短债占比高于 TOP50 中位。②偿债能力方面，2020H1 公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为 1.0 倍、68.3%、76.4%。③表外不确定性方面，公司长期股权投资、其他应付款占比高于 TOP50中位，少数股东权益、其他应收款占比低于 TOP50 中位；2019 年末对外担保/净资产为 26.2%。

    　　未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续性：①拿地方面，2020 年 1-10 月公司加大三四线城市的土储布局，在珠三角城市圈土储布局力度明显加大，新增土储建面排名靠前的城市包括韶关、梅州、铜川、驻马店、湘潭、泉州等。相比 2019 年，拿地集中度有所上升，拿地强度有所下降，1-10 月拿地强度为 48.1%。②资产出售方面，2020 年以来公司未出售重大资产。③销售方面，10 月份累计销售金额同比增长 31.9%，前 10 月完成全年销售目标的 86.2%。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-10 月公司债和 ABS 累计获得净融资 14.6亿元，发债利率明显下行、久期小幅缩短；3）公司治理可持续：2020年以来未见公司控股结构、高层发生重大变动；公司多元化业务主要包括购物中心、长租公寓等。

    　　风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。