晨会报告

类别:晨报 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:郦悦轩 日期:2021-05-14

  消费长风驱动,奔向星辰大海——商业地产系列报告之一:购物中心行业空间测算

      商场概况:一站式多功能体验中心,消费驱动并长期跑赢通胀。商场(即:购物中心)定义为统一管理的一站式多功能体验中心,区别于百货商场、社区商业、沿街商铺等商业形态,在商业体量、空间设计、业态侧重、经营方式等方面有着很大的不同;这些不同也都源于购物中心更重视体验,而这也是购物中心能在线上电商蚕食线下零售份额大背景下冲出重围的关键,并仍能保持快速发展的势头。过去商场作为购物目的地,而现在商场逐步进化为日常生活枢纽,承担购物、休闲、娱乐、社区聚集、饮食等多种功能。商场运营的核心结果是销售额,从两方面来看:1)To C 端客户=覆盖人口*转化率*客单价;2)To B 端商户=零售+餐饮+儿童+娱乐等多业态;这种双面视角也决定了商场的发展与经济相关、由消费驱动、并能长期跑赢通胀,尤其美国NCREIFProperty Index 同比自1971 年至今87%的季度跑赢CPI,也较强地印证了商场的上述特色。

      投资建议:消费长风驱动,奔向星辰大海,维持“看好”评级。我们认为,我国的经济增长、居民收入提升、城镇化推进奠定了长期商业发展的基础,十四五期间“推行国内大循环“+“扩内需、促消费”的发展战略也将加速中期商业的发展,目前我国人均商场GLA、商场销售额渗透率、人均商场支出占比均远低于海外,也预示后续巨大的发展空间。我们采用三种方法(渗透率法、收入支出法和人口覆盖法)估算2030E 中国商场销售额11.9 万亿元/GRA9.1 亿平/租管费1.8 万亿元,分别拥有3 倍/2 倍/4 倍成长空间。此外,随着产业资本对商业关注度提升, 公募REITs 市场的逐步打开,商业地产轻重分离的加大尝试,商业地产在金融端也将获得更好的支持,助力其更快速的发展。我们维持商业地产行业“看好”评级,推荐商业开发及运营商:新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙商业、万科A;建议关注:华润万象、新城发展、宝龙地产。

      (联系人:袁豪/曹曼)