公司2024 年实现收入170 亿元，同比+15.4%，其中商业板块收入62.7 亿元，同比+21.4%；物业板块收入107.2 亿元，同比+11.6%；实现毛利56.1 亿元，同比+19.5%，毛利率为32.9%，同比+1.1pct，归母净利润36.3 亿元，同比+23.9%；宣派末期股息每股0.643 元人民币，特别股息每股0.614 元人民币。

　　点评：购物中心经营出色，新增项目创近年新高，发力拓展城市服务，派息慷慨。

　　1）购物中心经营出色，新增在管数量达到近五年新高，商管业绩高速增长。截至2024 年末，公司为118 个已开业购物中心提供商业运营服务（较2023 年末增加20 个，新增数量为近五年新高），2024 年公司项目运营出色，旗下在管购物中心实现零售额2150 亿元，同比增长18.7%，业主端租金收入262 亿元，同比增长19.2%，业主端经营利润率65.1%，同比提升0.4pct，出色的经营表现带动公司购物中心相关业务板块实现收入42.1 亿元，同比增长30%，占总收入比重24.7%；毛利30.6 亿元，同比增长31.2%，占总毛利比重为54.5%。

　　2）关联方大力支持，发力拓展城市服务。截至2024 年末，公司在管住宅项目1385 个，在管面积2.7 亿平，其中来自华润置地的项目面积占比55.6%，住宅物业管理收入中，来自华润置地交付的项目收入占比63.3%，华润置地交付的项目整体质量较高。

　　2024 年公司开辟了城市服务板块，主要为街区、体育馆、公园河道、产业园提供运营管理服务，包括秩序维护、清洁绿化等传统的物管服务，以及顾问咨询、招商运营、场地租赁和赛事保障等增值服务，年内城市服务板块实现收入18.2亿元，同比增长36.3%，占总收入比重10.7%，截至2024 年末，城市服务项目438 个，在管面积1.2 亿平，同比增加2060 万平，增长较快。

　　3）员工总数与人效同步提升，慷慨派息股息率具备吸引力。2024 年末公司拥有42046 名全职员工，较2023 年末增加1069 人，年度人均创收同比增长12.5%，人均创利同比增长20.8%，提升幅度较大。公司2024 年度合计派息48 亿元，以2025 年4 月1 日收盘价计算公司股息率达到6.7%，具备较强吸引力。

　　盈利预测、估值与评级：公司是国内购物中心商管领域龙头，品牌定位高端；关联方华润置地经营稳健，住宅物管项目交付保障性强；鉴于公司人效持续提升，购物中心经营表现出色，且毛利率同比提升，我们调整公司2025-2026 年归母净利润预测至39.9/44.6 亿元，原预测39.4/43.5 亿元，新增2027 年预测为50亿元，当前股价对应PE 为18/16/15 倍，公司分红慷慨，股息率具备吸引力，投资价值凸显，维持“买入”评级。

　　风险提示：经济环境影响购物中心零售额与写字楼出租率；住宅外拓不及预期。