关联影响加计消除，派息亮眼回报丰厚。融创服务2024 年营业收入为69.70亿元，同比基本持平，非关联方收入为68.02 亿元，同比增长5.63%；毛利为15.27 亿元，同比下降8.4%；净亏损为4.33 亿元，归母净亏损为4.51 亿元，同比增亏约3.71%，同比增亏3.71%，归母核心净利润为7.96 亿元，同比基本持平。关联方贸易应收款项减值拨备于2024 年度进一步计提7.63 亿元，累计计提26.95 亿元；计提减值拨备后的关联方贸易应收款项余额为5.91亿元，其中无担保的金额为1.81 亿元。

　　董事会建议就截至2024 年12 月31 日止年度宣派末期股息每股14.3 分，合计约4.37 亿元，约为归母核心净利润的55%，以2025 年3 月25 日收盘价计算股息率为9.25%。

　　物业管理稳健增长，非业主增值持续调整。分项收入来看，2024 年物业管理及运营服务63.80 亿元，同比增长3.6%，占总收入比重91.5%，较2023 年上升3.7 个百分点，主要原因为在管面积增加；社区生活服务4.43 亿元，同比下降6.5%，占总收入比重6.4%，较2023 年下降0.4 个百分点；非业主增值服务1.47 亿元，同比降低61.0%，占总收入比重2.1%，较2023 年下降3.3 个百分点，主要由于地产行业未有明显改善，业务量收缩，同时公司基于市场化原则对该业务持续进行调整。

　　物业管理提升品质，毛利率略有下滑。2024 年公司毛利率为21.9%，较2023年下降1.9 个百分点。分项业务来看，2024 年物业管理服务的毛利率为20.9%，较2023 年下降2.9 个百分点；非业主增值服务毛利率为28.2%，较2022 年上升15.2 个百分点；社区生活服务毛利率为34.7%，较2023 年上升3.0 个百分点。

　　投资建议：“优于大市”评级。2024 年公司持续控制关联业务风险，且对相关冲击进行财务处理。伴随宏观经济逐步走入稳定，我们认为企业有望逐步重新步入发展空间。2024 年公司持续控制关联业务风险，且对相关冲击进行财务处理。伴随宏观经济逐步走入稳定，我们认为企业有望逐步重新步入发展空间。我们预测公司2025 年EPS 为0.13 元每股，给予公司2025 年12-15倍PE 估值，对应合理价值区间为1.58-1.98 元（折合港币1.72-2.15 元，汇率1 港元=0.92 元）。

　　风险提示：房地产行业面临整体缩量风险。