策略专题报告:地产相关行情的演绎顺序

类别:策略 机构:东北证券股份有限公司 研究员:邓利军 日期:2022-12-04

  报告摘要:

      政策是中国房地产 市场发展不同阶段的核心推动力。(1)1978 年-1998年,房地产市场的试点和初步发展。(2)1998 年-2003 年,房改后房地产市场高速发展。(3)2003 年-2016 年,房地产成为支柱产业及形成周期调控。(4)2016 年至今,坚持“房住不炒”推动房地产平稳健康发展。

      房地产行情的起点和终点都是由政策触发,基本面是行情延续的关键。

      复盘2005 年以来的6 轮地产行情:(1)政策是房地产行情的重要推手。

      房地产行情往往由预期推动,因此行情的节奏往往为A 股市场→商品房销售增速→房地产企业盈利增速。每一轮行情的启动基本都处于地产周期末期,销售增速快速下行,政府出台相关政策以修复地产预期,政策持续作用推动商品房销售触底反弹,随后销售回款带动房企盈利端修复;反之则反。因此,政策既是房地产行情的起点亦是终点。(2)基本面改善是行情延续的关键因素。若政策推动地产盈利上行,则地产在政策和盈利共振下表现持续走强,如2009 年政策持续叠加商品房销售触底反弹而地产持续走强;若政策效果不及预期,基本面并未触底回暖,市场亦会出现明显调整,如今年4 月销售不及预期的背景下房地产出现回调。

      地产相关行情的演绎顺序:地产和非银、银行→狭义地产链(建筑、建材早于机械、家电和轻工)→消费类、科技类(除国防军工)。

      其一,狭义地产链均存在较明显的地产链行情。启动节奏,建筑建材一般同步或略滞后于地产,而略早于机械、家电和轻工;行情延续,政策催化往往只能短期提振市场,而行情是否延续需要看盈利是否有支撑。

      其二,广义地产链中银行非银与地产相关性较强,而大宗商品类相关性较弱。银行和非银金融与地产行情相关性较强,主要由于以上行业均具有金融和政策属性,对货币政策和利率水平较为敏感;而有色、煤炭、钢铁、化工和石化与地产相关性较弱,更多受供需结构及产业政策驱动。

      其三,公用事业类不存在地产相关行情,政策属性较为明显。传统公用事业类不存在地产相关行情,政策属性较为明显:其中公用事业和环保受益基建高增长,而电力设备及新能源更依赖于自身产业政策驱动。

      其四,消费类存在明显的经济修复行情。消费类均存在明显的经济修复行情,启动时点上往往开始于地产政策收紧前后;主要由于地产政策推动经济修复消费增加,行业盈利上行下获超额收益。但需关注不同消费类的多维属性,如纺织服饰的出口属性,医药生物和汽车的政策属性等。

      其五,科技类(除国防军工)存在较为明显的经济修复行情。科技类与消费类似存在明显的经济修复行情,启动时点上亦开始于地产政策收紧前后:主要由于经济上行推动企业盈利上行,企业增加研发投入推动科技行业盈利上行。但需关注科技类行业的多维属性,如通信具有基建属性,传媒具有较强政策属性;而国防军工政策导向更为明显。

      风险提示:地产销售不及预期,经济修复、政策出台不及预期