房地产开发与服务行业26年第36周：改革制度首周市场消化冲击 成交环比超季节性走强

　　本周政策：地方推进城市更新与公积金新政，暂未有现房销售细则出台。本周地方政策方面，南京进一步扩大公积金异地贷款范围；河南部署城市更新重点工程三年行动；云南正式发布“十五五”城市更新行动规划；武汉放宽公积金提取与异地贷款政策。从各地政策内容来看，尚未有地方政府明确“828”新政后的地方政策执行口径，但预计未来1-2 周，应该会有各地明确的政策执行细则说法，通过金融监管，住建体系，以及土地出让渠道对外公布，核心大城市的政策尺度将会决定未来行业整体规模。

    　　成交表现：淡季结束市场成交环比持续改善。本周（第36 周）50 城新房成交面积337.76 万方，环比上升11.8%，同比下降5.6%，降幅较上周收窄0.3pct，8 月新房累计成交同比-9.3%，其中一线城市同比+20.8%，增速进一步加快；13 城二手房网签面积环比+3.3%，同比上升10.1%，8 月累计同比+8%；77 城中介口径实时二手房认购套数环比+6.6%，新政后高频成交明显走强，且从季节性的角度，要明显优于过去三年同期环比改善幅度，周同比+22%，8 月同比+14%，明显提速。

    　　市场景气度：新房及二手房景气度均有改善。本周重点10 城新房推盘面积环比+50.9%，近期市场售批比下降，但库存去化周期同趋势下降，预计未来一段时间“828”新增影响供应会进一步下降。二手房方面，重点12 城二手房挂牌套数环比下降0.6%，69 城日均来访环比上涨8.8%，同比+12.1%；本周二手房成交价环比+0.3%，过去一个月环比-1.9%，旺季到来带来的成交上升，价格将逐步走强。

    　　土地市场：新政尚未影响供应与成交规模，但已经开始影响价格。本周300 城宅地出让金731 亿元，环比大幅上升，符合月末土地供应放量的季节性，但价格有所走低，可比地块价格较新政前下降。

    　　政策带来的情绪波动已经被基本消化，后续重点关注价格走势与政策落地尺度。本周SW 房地产板块下跌0.9%，跑赢沪深300 指数0.4pct。在30 个申万行业板块中，本周SW 房地产板块表现排在60%分位（18/30），过去4 周平均处于43%分位数。16 家主流A+H 房企、其他A 股、18 家违约A+H 房企分别环比-5.5%、-1.5%、-1.0%，受到现房销售政策影响，主流开发企业在周初出现了普遍下跌10%，从周三开始情绪逐步被消化，开发类企业平均反弹5%。其中，高周转类的开发企业跌幅较大，而新城、越秀、龙湖、保利、华发等受政策影响相对较小的公司，反弹幅度较大。短期政策落地口径无法快速明确，市场关注重点仍在旺季到来后的房价演绎。市场波动符合我们前期的判断，关注板块投资机会，特别是具备稳定核心资产价值的优质央国企。本周物业板块股价上涨0.5%，跑赢同期恒生指数0.3pct、跑赢沪深300 指数1.3pct，其中万物云表现出色，华润万象、保利物业、中海物业等公司普涨，现房销售制度将会加大“销售”阶段物业服务的需求。港房指数下跌1.0%，跑输恒生指数1.3pct，香港新房市场仍热度较高，但受预期影响较大。

    　　C-REITs 板块信息汇总及观点。本周C-REITs 综合指数下跌1.31%，86 单REITs 中81 单下跌。

    　　风险提示。现房销售政策出台，短期加剧现金流压力。融资渠道或收紧。房企销售中枢或下滑。