房地产开发行业周报：新房二手房成交季节性下滑 北京出台新政稳定市场

　　北京出台楼市新政，从限购和公积金等维度松绑。2026 年8 月7 日，北京三部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，在非京籍购房限购年限下调、公积金贷款提额、二手房“ 带押过户”扩围、家庭装修提取公积金等方面做出优化，核心在于降低刚需和改善置业门槛，进而试图打开置换的链条。政策落地与今年以来上海、深圳、广州等一线城市通过优化限购、公积金政策提振市场的方向一致，落地时点正值8 月市场传统淡季，“ 金九银十”销售旺季到来前，参考上海出台类似政策后的市场表现，短期成交有望边际改善。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.1%，落后沪深300 指数0.23 个百分点，在31 个申万一级行业排名第17 名。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为117.2 万平方米，环比下降35.9%，同比下降36.7%。其中样本一线城市的新房成交面积为44.4 万方，环比-10.4%，同比-16.3%；样本二线城市为48.3 万方，环比-54.5%，同比-43.2%；样本三线城市为24.5 万方，环比-9.6%，同比-47.8%。从今年累计31 周新房成交面积同比看，样本30 城共计4991.9 万方，同比-15.4%；一线城市为1524.9 万方，同比-3.3%；二线城市为2497.0 万方，同比-10.4%；三线城市为970.0 万方，同比-36.9%。

    　　二手房：本周15 个样本城市二手房成交面积合计175.0 万方，环比下降10.0%，同比下降0.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为74.4 万方，环比-12.7%；样本二线城市为72.1 万方，环比-4.6%；样本三线城市为28.5 万方，环比-15.6%。今年31 周累计成交6388.7 万方，同比增长5.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2747.9 万方，同比+5.9%；样本二线城市为2656.2 万方，同比+1.4%；样本三线城市为984.7 万方，同比+16.8%。

    　　信用债：根据wind 统计数据，本周（8.3-8.9）共发行房企信用债20 只，环比增加12 只；发行规模共计150.20 亿元，环比增加100.7 亿元，总偿还量152.23 亿元，环比增加78.25 亿元，净融资额为-2.03 亿元，环比增加22.45 亿元。

    　　投资建议：维持行业 增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A 股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta 还没有给出稳定性，所以所有的alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha 仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。