房地产行业最新观点及26年1-5月数据深度解读：5月销量负同比继续扩大 估值水平重要性高于基本面预期

　　5 月单月/1-5 月累计销售面积同比增速分别为-13.2%/-10.8%（较上月分别-3.7pct/-0.6pct），5 月单月同比负增速在4 月基础上继续扩大，统计局销量表现弱于百强或体现出当前核心城市强而低能级城市弱的结构分化，这种分化或在供需两端具有体现，维持之前判断二手房挂牌未消化至合理位置前市场难以出现趋势性扭转，以及房贷利率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产配置替代效应角度对购房需求的更好企稳形成制约；据房管局高频数据，6 月1-11 日累计销量同比较5 月整体由负转正至+18%，剔除端午假期影响后同比为+3%，关注城市更新等进一步落地对房地产需求的带动；

    　　5 月单月/1-5 月累计新开工面积同比增速分别为-24.6%/-22.6%（较上月分别+2.0pct/-0.6pct），5 月新开工负同比较上月小幅收窄，基本滞后反应6 个月前土地成交的短期震荡变化，根据拿地对新开工的领先关系，基本兑现“26年上半年新开工同比或延续震荡下行趋势”的判断；5 月单月/1-5 月累计竣工面积同比增速分别为-20.0%/-23.4%（较上月分别-1.0pct/+0.6pct），5 月竣工负同比较上月略有扩大，据销售、新开工等领先指标，基本兑现“竣工同比在26 年下半年前或持续处于底部震荡态势”判断；5 月单月/1-5 月累计开发投资金额同比增速为-24.4%/-16.2% （较上月分别-4.3pct/-2.5pct），5 月开发投资同比较上月负增速扩大，维持之前观点，年初以来开发投资增速较去年末出现较大幅度改善主要是因为年初销售市场热度略有回升对房企补货及投资意愿有一定提振；往后看，判断房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模收缩判断建安投资仍持续承压，进而影响整体开发投资；

    　　5 月单月/1-5 月累计到位资金同比增速分别为-21.5%/-19.0%（较上月分别+0.3pct/-0.6pct），结构上，“国内贷款”同比回落，与 “新开工”同比剪刀差略扩大，往后仍需关注“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等变化，“自筹资金”同比趋势上同步于“新开工”回升；5 月末房地产资金链指数趋势值（111%）较上月有所回升，目前仍处于历史较低水平，往后看，其明显改善或依赖于供需两端政策的发力与落地；5 月70 城房价：新房房价环比跌幅略有扩大，结构上一线城市环比涨幅扩大，三线跌幅扩大，5 月70 城新房房价环比-0.2%（环比跌幅扩大0.01pct），其中一线/二线/三线环比+0.2%/-0.1%/-0.4%；二手房房价环比跌幅略有扩大，结构上仅一线城市维持上涨，三线跌幅扩大，5 月70 城二手房房价环比-0.26%（环比跌幅较上月扩大），其中一线/二线/三线环比+0.4%/-0.2%/-0.4%；

    　　投资建议：（一）板块配置机会分两阶段：第一阶段目标是基于对去库存的期望，第二阶段目标是从去库存传导到彻底的价格回升；行业进入去库存阶段需同时具备：（1）买卖双方进入均衡，观察指标是租金回报率及房贷利率之差收窄到一定程度， （2）企业端及居民端信用企稳；（二）除少数城市外，当前短期内全局挂牌量无明显下降，判断行业或还需新的一轮政策推动进一步的止跌企稳。因减值后PB 和预期ROE 的可跟踪性强且难有方向性分歧，这与虽易跟踪但展望分歧较大的基本面不同，认为跟踪减值后PB 和目标ROE并回归胜率-赔率判断或是更可行的交易框架。关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润置地】【华润万象生活】等或可从长期配置价值角度持续关注；（2）部分博弈基本面改善的投资人或优先关注聚焦高能级城市的标的，例如【中国海外发展】【滨江集团】【建发国际集团】【中国金茂】【绿城中国】等；（3）关注受益于新房及二手房市场量、价潜在改善的【贝壳】等；（4）关注【保利发展】【越秀地产】【龙湖集团】【金地集团】等。

    　　风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等