房地产行业周报：核心城市成交趋势持续 多地加大公积金支持力度

　　投资要点：

    　　板块行情：本周上证指数下跌0.9%、深证成指下跌3.0%、创业板指下跌4.4%、沪深300 下跌1.4%、房地产（申万）下跌5.4%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：宁波富达(+10.5%)、京能置业(+9.6%)、中国国贸(+4.7%)、*ST 荣控(+4.3%)、大名城(+3.2%)，涨跌幅后五的分别为：卧龙新能(-18.8%)、和展能源(-18.3%)、沙河股份(-17.2%)、顺发恒能(-15.5%)、ST 明诚(-14.3%)。

    　　数据跟踪：新房：本周（3.28-4.03），42 个重点城市新房合计成交315 万平米，环比上升25.4%。3 月截至本周（3.01-3.31），42 个重点城市新房合计成交980 万平米，环比上升140.1%，同比下降21.4%，年初至今累计成交同比下降27.9%。二手房：本周（3.28-4.03），21 个重点城市二手房合计成交254万平米，环比下降3.6%。3 月截至本周（3.01-3.31），21 个重点城市二手房合计成交1027 万平米，环比上升114.0%，同比下降8.1%，年初至今累计成交同比下降6.6%。

    　　行业新闻：宏观方面，核心城市房地产成交活跃度明显回升。2026 年3 月深圳一二手住宅网签总量7898套，环比增长117%；北京二手房网签19886 套，环比增长约145%；广州二手住宅网签量突破万套，环比增长141.38%；上海二手房成交达3.12 万套，环比增长176%；香港中原城市领先指数（CCL）报152.17点，创逾两年新高，显示重点城市市场修复动能持续增强。因城施策方面，各地继续优化供地结构并推进存量房收储机制。上海落地首例“住房收购置换”项目，实现收储与保租房筹措闭环。公积金方面，多地加大住房消费支持力度。深圳公积金新政正式实施，将灵活就业人员纳入缴存范围；武汉取消异地贷款户籍限制并统一首套贷款比例至80%；西藏将商品房最高贷款额度提高至180 万元。土地市场方面，重点城市供地节奏保持推进。南京挂牌9 幅地块起拍总价40.23 亿元；苏州、珠海、海口等地陆续推出涉宅用地。城市更新方面，存量改造项目持续推进。上海瑞康里城市更新试点项目启动招标，总投资约40 亿元；广州石牌村城中村改造首期方案公布，涉及拆除建筑面积超10 万平方米。

    　　公司公告：业绩方面，多家房企披露2025 年年报数据。其中，万科A 实现营收2334.33 亿元（YOY-31.98% ） ，归母净利润-885.56 亿元， 亏损同比扩大；金地集团实现营收358.58 亿元（YOY-52.41%），归母净利润-32.81 亿元；华侨城A 归母净利润-144.96 亿元。部分房企盈利保持相对稳健，如华润置地实现营收2814.4 亿元（YOY+0.9%），归母净利润254.2 亿元（YOY-0.45%）；张江高科实现营收41.82 亿元（YOY+110.85%），归母净利润9.86 亿元（YOY+0.38%）。销售方面，越秀地产2026 年1–3 月累计合同销售金额172.06 亿元（YOY-44.2%）；张江高科2025 年房地产销售金额29.90 亿元（YOY+228.30%）。物业板块方面，保利物业实现营收171.26 亿元（YOY+4.8%），归母净利润15.49 亿元（YOY+5.1%）；华润万象生活实现营收180.2 亿元（YOY+5.1%），归母净利润39.7 亿元（YOY+10.3%），延续稳健增长态势。

    　　投资分析意见：我们认为，2026 年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6 年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：

    　　贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。

    　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。