房地产开发行业周报：本周新房成交同比-38.1% 三部门延续居民换购住房个税退税

　　三部门延续居民换购住房个税退税，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。财政部、税务总局、住房城乡建设部发文，明确自2026 年1 月1 日至2027 年12 月31 日，对出售自有住房并在现住房出售后1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策为过往政策的续期。我们认为，结合更早的契税方面的支持，税收政策持续支持房地产，降低住房交易成本，促进二手房交易换手，从而更好支持刚需和改善性住房需求的释放。但从地产政策角度来看，税收相关政策属于小政策，而换购退税也是老政策续期，耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台。

    　　1 月15 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，其中提到：1、会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。2、下调各类结构性货币政策工具利率0.25 个百分点。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300 指数2.95 个百分点，在31 个申万一级行业排名第30 名。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为119.1 万平方米，环比提升2.4%，同比下降38.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为38.2 万方，环比+8.5%，同比-40.1%；样本二线城市为56.1 万方，环比+1.1%，同比-29.0%；样本三线城市为24.8 万方，环比-3.3%，同比-49.9%。从今年累计2 周新房成交面积同比看，样本30 城共计235.5 万方，同比-55.9%；一线城市为73.5 万方，同比-50.2%；二线城市为111.6 万方，同比-57.0%；三线城市为50.4 万方，同比-60.3%。

    　　二手房：本周15 个样本城市二手房成交面积合计205.8 万方，环比增长3.8%，同比下降7.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为89.9万方，环比16.1%；样本二线城市为81.3 万方，环比-5.9%；样本三线城市为34.6 万方，环比0.7%。

    　　信用债：本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14 只，环比增加3 只；发行规模共计121.10 亿元，环比增加54.8 亿元，总偿还量148.11 亿元，环比增加84.87 亿元，净融资额为-27.01 亿元，环比减少30.07 亿元。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：

    　　（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。