房地产行业25年土地市场：供需边际改善 头部房企优势增强

　　25 年土地市场供给与成交同比降幅均收敛，供需边际有所改善。供给端推地更具诚意，缩量提质成为主流，需求端房企投资集中度有所上升，竞争依然激烈，无论城市或房企，均呈现强者恒强的特征。市场全面修复尚需等待，但核心城市与部分二三线城市亦存在结构性机会，能够把握住机会的房企或可强化自身优势。近期地产政策持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。

    　　全国市场：供需呈现改善趋势

    　　25 年土地市场供需均边际改善，供应面积同比-18%，降幅同比收窄10pct，成交面积同比-12%，降幅收窄11pct，成交金额同比-10%，降幅收窄16pct。

    　　节奏分明，呈现前高后低走势，上半年在优质地块集中入市推动下热度高企，成交金额同比+28%，下半年在供给质量边际下降，房企现金有所消耗影响下热度有所回落，成交金额同比-24%。分城市能级来看，二线城市改善幅度最大，一线、二线、三线城市成交金额同比-11%、持平、-18%，其中二线城市土地市场率先实现回稳。此外，25 年溢价率与流拍率双双改善，溢价率达到5.8%，同比+1.6pct；流拍率为13.4%，同比-4.5pct，自21 年以来连续4 年下降，亦可佐证土地市场供需关系均有所改善。

    　　城市表现：格局分化，集中度提升

    　　城市表现有所分化，一方面停止供地的城市由24 年的9 个增加至25 年的17 个；另一方面成交金额前五的城市合计成交金额占比达到25%，同比+3pct，集中度进一步提升。究其原因，我们认为主要由于核心城市明显加大了优质地块供给，如北京清河板块14 年以来首次供地，上海四川北路亦推出多宗优质地块。从核心区域成交金额占全城比例来看，北京、上海、杭州、成都25 年占比分别达到69%、51%、76%、51%，同比+4、+12、+4、+3pct，均有所提升。除京沪深杭蓉外，二线城市天津、南京、宁波，三线城市无锡、泉州表现均相对亮眼。

    　　企业投资：强者恒强，择优而投

    　　25 年百强房企权益拿地金额同比小幅收缩，但投资强度达到38%，同比+8pct，升至近五年来高点，我们认为该变化主要体现房企“以攻代守”的经营策略，对于具备资源与融资能力的头部房企而言，通过积极布局新项目来盘活老项目或是较优选择。据中指院，25 年成交地块开工率达到75%，亦反应房企对于快开工快推盘以回笼现金的需求。从梯队来看，25 年TOP10房企拿地最为积极，投资金额同比+8%；从属性来看，央国企仍是市场绝对主力，投资金额占比达到88%，同比基本持平。投资偏好方面，头部房企的投资仍高度集中于一二线城市，但部分房企亦关注部分低能级城市机会。

    　　投资结论

    　　我们建议围绕以下主线关注房地产行业投资机会：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。

    　　风险提示：政策波动风险，基本面复苏不及预期风险，部分房企经营风险。