房地产开发行业C-REITS周报：政策利好提振情绪 二级市场修复

　　REITs 指数表现

    　　本周中证REITs 全收益指数上涨1.89%。截至1.9，本周（1.2-1.9，下同）中证REITs(收盘)指数上涨1.86%，收于793 点；中证REITs 全收益指数上涨1.89%，收于1028.9 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨2.79%/下跌0.41%/下跌0.16%/上涨5.07%/上涨3.04%/下跌0.98%。其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第4。

    　　本年中证REITs 全收益指数涨幅为1.89%。截至1.9，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为1.86%，中证REITs 全收益指数涨幅为1.89%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨2.79%/上涨2.35%/下跌0.09%/上涨5.07%/上涨4.47%/下跌0.98%。

    　　C-REITs 二级市场表现

    　　本周C-REITs 二级市场整体呈现上涨行情。其中市政水利、数据中心板块REITs 表现较优，保障房、生态环保板块REITs 涨幅较小。截至1.9，已上市REITs 总市值约2233.4 亿元，平均单只REIT 市值约29 亿元。本周已上市REITs 中72 支上涨、6 支下跌，周均涨幅为2.52%；其中易方达华威农贸市场REIT、广发成都高投产业园REIT 涨幅靠前。板块来看，本周市政水利、数据中心板块REITs 表现较优，保障房、生态环保板块REITs 涨幅较小；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs 板块二级市场涨幅分别为2.75%/3.39%/0.39%/1.3%/2.2%/0.85%/3.56%/4.29%/4.05%。

    　　本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量214 万股，日均换手率0.7%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金中国绿发商业资产REIT（1.6%）、易方达华威农贸市场REIT（1.6%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（（1.4%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs 板块换手率分别为0.8%/0.6%/0.6%/0.5%/0.6%/0.6%/0.9%/0.9%/1%。

    　　REITs 估值表现

    　　本周已上市REITs 中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是平安广州广河REIT（（10.9%）、华夏中国交建REIT（（9.6%）、易方达广开产园REIT（（8.5%）。P/NAV 位于0.7-1.8 区间，其中位列前三的REITs 分别是华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（（ 1.7），P/NAV 较低的有中国交建REIT（（ 0.7）。

    　　投资建议

    　　我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC 类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 择时布局。3）我国REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。

    　　风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险