房地产行业香港私宅市场8月跟踪：成交季节性回调 价格稳中向好

　　8 月“量跌价稳”，降息预期支撑楼市回暖

    　　8 月，香港私人住宅市场受季节性及天气因素扰动，成交环比有所回落，但年初至今累计成交同比仍显著增长，反映市场氛围持续改善。此外，房价已连续5 个月环比上升，逐渐显现企稳信号。展望后市，美联储重启降息将在联系汇率机制下带动香港本地利率下行，不仅有助缓解供楼压力，也将刺激换楼及投资需求，楼市活跃度有望延续。我们认为两类资产修复值得关注：

    　　1、香港住宅市场成交量价有望于2025 下半年开始迎来企稳回升；2、商业资产有望随着景气度回升，受益于消费改善及租金回暖。我们看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注香港拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的新鸿基地产和港铁公司以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REIT 领展房产基金。

    　　8 月私人住宅成交环比调整，但总体延续上行趋势

    　　8 月，香港私人住宅市场受季节性及天气因素影响，整体成交环比有所回落。

    　　其中，一手成交1775 宗，环比-5%，连续6 个月稳企在千宗以上，为2021年7 月以来首次；1-8 月累计成交12924 宗，同比+13.4%，创2020 年以来同期新高。二手成交3131 宗，环比-10%，虽有所下降，但已连续5 个月维持在3000 宗以上水平，1-8 月累计成交25395 宗，同比+14.9%。随着美联储于9 月重启降息、恒生指数创四年新高及施政报告放宽投资移民门槛，我们预计楼市成交氛围后续有望持续改善。

    　　房价企稳信号增强，租金创近年新高

    　　8 月，香港私人住宅价格指数为288.5，环比+0.14%，已连续5 个月环比回升，累计上涨幅度为4.62%，主要受开发商“以价换量”加速去库存及二手市场以笋盘成交为主的影响，但整体走势反映房价逐步企稳。租金方面，在暑期租赁旺季与“抢人才”政策带动下，需求保持旺盛，租金持续上行。8月香港私人住宅租金指数同/环比分别+1.85%/+1.12%，环比已连续9 个月上涨，租金水平创下2019 年8 月以来新高。

    　　HIBOR 有所回升，“供平过租”现象仍在持续

    　　9 月，1 个月期HIBOR 均值升至3.29%，环比+0.25pct，已连续三个月回升，新批按揭利率再次触及封顶息率。与此同时，部分银行积极优化产品以缓解居民供款压力，例如汇丰于8 月25 日推出全新定息按揭计划，首三年或首五年定息均为2.73%，其后为P-1.75%（P 现为5.25%）。8 月香港A类私人住宅租金回报率维持在3.7%，持续高于按揭封顶息率（3.5%），“供平过租”现象仍在持续。

    　　风险提示：香港楼市复苏进程不达预期；HIBOR 利率短期反弹的风险。