光大地产板块及重点公司跟踪报告：政策利好持续叠加 上海新房成交放量

　　一、地产开发/物业服务的板块估值及重点公司近期市场表现。

    　　1）地产开发板块：截至2025 年9 月19 日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍，历史分位数31.46%(2018-至今)。恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45 倍，历史分位数30.12%(2018-至今)。2025 年9 月1 日至9 月19 日，房地产(申万)上涨5.2%，跑赢沪深300 指数5.05 个百分点。恒生地产建筑业上涨2.9%，跑输恒生指数2.98 个百分点。2025 年1 月1 日至9 月19 日，A 股地产开发重点公司涨跌幅前三为滨江集团（+34.68%）、新城控股（+31.77%）、华发股份（+0.99%）；H 股地产开发重点公司涨跌幅前三为中国金茂（+63.25%）、建发国际集团（+49.68%）、中国海外宏洋集团（+48.88%）。

    　　2）物业服务板块：截至2025 年9 月19 日，房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78 倍，历史分位数75.95%(2018-至今)。恒生物业服务及管理市盈率PE(TTM)为41.51 倍，历史分位数82.28%(2024 年9 月13 日—至今)。2025 年9 月1 日至9 月19 日，房地产服务(申万)上涨4.1%，跑赢沪深300 指数3.97个百分点。恒生物业服务及管理指数上涨5.0%，跑输恒生指数0.86 个百分点。

    　　2025 年1 月1 日至9 月19 日，A 股物业服务重点公司涨跌幅前三为南都物业（+67.33%）、新大正（+46.07%）、招商积余（+14.70%）；H 股物业服务重点公司涨跌幅前三为华润万象生活（+52.36%）、建发物业（+42.22%）、绿城服务（+35.34%）。

    　　二、政策利好持续叠加，上海新房成交放量，投资聚焦区域优势。

    　　1）2025 年8 月以来，政策利好持续叠加。8 月8 日北京出台房地产优化政策，提出“符合购房条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数”等；8 月26日上海出台房地产优化政策，提出“符合购房条件家庭在外环外购房不限套数”、“商业性个人购房贷款利率不再区分首套和二套住房”等；9 月5 日深圳出台房地产优化政策，提出“符合条件购房家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购房不限套数”等；9 月15 日外汇局发布政策深化跨境投融资改革，取消了外汇收入及结汇所得不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

    　　2）通过比较成交强度（以日均套数计算），持续跟踪北上深的政策效力。截至9 月19 日，北京商品住宅成交强度政策节点后（8.9-9.19）较节点前（7.1-8.8）提升11.3%，二手房成交强度提升13.3%；上海商品房成交强度大幅放量，政策节点后（8.26-9.19）较节点前（8.1-8.25）提升62.5%，2025 年1-8 月上海新房成交金额TOP3 为保利发展、招商蛇口、华润置地；深圳商品房成交强度政策节点后（9.6-9.19）较节点前（8.23-9.5）提升28.4%，二手房成交强度提升11.4%。

    　　投资建议：2025 年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳”。

    　　投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：1）产品美誉度高，销售排名持续提升，在核心城市销售排名靠前的稳健龙头，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等。2）存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港、新城控股等。3）看好物业服务行业的长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。

    　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。