房地产行业保租房REITS2025H1综述：红利属性构筑长期配置基石

　　保租房REITs2025 年中报综述：红利属性构筑长期配置基石

    　　2025 年以来，住房租赁市场在供给继续放量等影响下仍保持市场化租金小幅下行态势，保障房在C 端刚需定位的支撑下，依然维持稳定运营。经营表现巩固其红利属性，也推动市场估值稳定在C-REIT 各板块中的最高位。

    　　展望后市，我们预计保租房REITs 规模有望加速扩容。从需求来看，住房需求具备刚性，叠加新政或将提升消费者对住房租赁市场的认可，租赁需求有望提升；供给方面，新增力度开始边际减弱，供给方式逐渐向存量房改造、商品房收储、商改住等方向转变，为保租房REITs 高质量发展铺路。我们看好保租房REITs 稳健运营的持续性，叠加派息稳定性，巩固其配置价值。

    　　行业：保租房供应继续扩容，新规有望提升消费者长期认可度

    　　2025 年以来，住房租赁市场的供应延续24 年趋势，集中式公寓仍在放量，尤其是保租房在政策支持下规模持续提升。由于整体高供给，叠加保租房租金价格优势形成的结构性因素，市场租金整体有所下降。展望后市，行业关键词是高质量发展。《住房租赁条例》于9 月实施，为促进租购并举的住房制度建立打下基础，利于整个租赁市场的长期发展，提升消费者对长租公寓的认可度，叠加新增供应的逐步收窄，有望推动市场化租金企稳。

    　　运营：租金稳健叠加扩募落地，推动上半年收入及盈利同比增长

    　　2025H1 保租房REITs 整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房REITs 的整体租金再次取得优于住宅租赁市场表现。营业收入同比保持增长态势，推动因素除了首单保障房扩募落地（北京保障房REIT）形成的外延式扩张，亦有租金单价提升的内生增长。2025Q2 平均单位月租金同比实现1.6%正增长，优于百城住宅租赁指数5.1pct。出租率均值维持将近96%以上的高位，上半年EBITDA 同比增速均值亦达3.2%。底层资产剩余平均租期较去年年末基本趋于稳定，为后续收益的稳健性增加砝码。

    　　市场表现：稳健属性推升估值，上市规模即将进一步扩容

    　　派息方面，2025 以来保租房REITs 可供分配金额整体实现平稳增长。2025可分派金额年化完成率区间在92.8%-160.9%，其中苏州恒泰租赁住房表现突出。基于股息率视角，截至9 月15 日，股息率基本稳定在2.7-4.5%，均值约3%，为C-REIT 股息率最低的子板块。资本市场的青睐推动板块规模潜在扩张空间。截至目前，2024 年前首发的5 家REITs 均已发布扩募计划，即仍有4 家REITs 在扩募进程中。定价方面，首发估值变化不大，但一二级市场价差仍较显著，首发REITs 预期现金回报率息差约112-115bp，扩募前后息差约30bp，推动市场参与一级投资热情。

    　　风险提示：因市场化租金下降导致资产盈利能力下降；因不动产运营质量下降导致REITs 整体估值下滑。