REITS：如何看待数据中心REIT？

　　行业近况

    　　近期首批数据中心REITs申报稿于沪深交易所挂网。

    　　评论

    　　数据中心扮演着支撑数字经济发展的关键角色。1）业务模式：数据中心服务商主要提供服务器物理机房环境的托管业务，从初期的简单数据存储，逐步演变为支持云计算、大数据分析及人工智能应用的核心基础设施；2）行业周期性：90 年代以来经历了技术萌芽期、产业化培育期、云化转型期，当前进入了智算快速增长后的新阶段；3）市场规模&竞争格局：截至3Q24，全国共计约880 万个2.5 千瓦标准机柜；运营商IDC市占率超过50%，在资金投入、网络资源上占据优势；第三方IDC厂商在时效性、核心区位储备上具备优势。

    　　行业需求在2024 年迎来拐点。1）供给：主要受限于土地指标、能耗指标、数据中心公司产能，2021-2023 年行业供大于求，新签订单逐年下降，但经历了3 年出清后供需格局有所改善，价格降幅缩窄；2）需求：智算带来了需求变化，数据中心的需求与云厂商的资本开支相关度较高，云厂商增加对于服务器的采购会传导至对数据中心需求提升；3）展望2025年，下游云厂商和互联网资本开支呈现上升趋势，带动第三方IDC市场中涌现出较多大单，我们认为需求的回升有望带来新签订单价格同比企稳。

    　　收益法是数据中心REIT的主要估值方法。相比于IDC行业（或公司）采用EV/EBITDA方式，我们认为结合我国公募REITs底层资产特点（即上市项目通常能够稳定产生经营现金流），收益法或仍是评估资产价值的主要方法。进一步，如后续国内大宗交易市场活跃，则在收益法基础上，可加入市场比较法进行交叉验证。收益法框架下，评估IDC资产价值与其他商业不动产较为近似，均使用资产净收益折现，关键是对于收入、成本、折现率三大重要参数做出判断。

    　　首批IDC公募REITs为润泽科技和万国数据中心项目。首批挂网数据中心REITs均为批发型REITs，发行人为行业领先运营商，资产区位具备一定优势，且租户稳定性较强。从申报稿估值角度来看，我们测算润泽科技及万国项目估值较一级市场调研资本化率均值有所溢价，我们认为或得益于项目运营稳定性以及发行人管理能力溢价。

    　　风险

    　　终端客户集中度风险；供电终端影响；技术迭代风险；电能利用效率（PUE）政策趋严风险。