REITS系列专题报告：鉴往知来 C-REITS初探及启示

　　投资要点：

    　　我国基础设施公募REITs 已进入常态化发行的新阶段。2020 年4 月，证监发〔2020〕40 号的发布标志着我国公募REITs 试点工作正式拉开序幕。2021 年6 月，首批9支公募REITs 上市，底层资产类型覆盖产业园区、仓储物流、生态环保和高速公路等。随后，相关部委及部门针对发行审核、信息披露、投资准入等各方面陆续出台REITs 相关配套政策。2024 年7 月，发改投资〔2024〕1014 号文发布，标志着我国公募REITs 进入常态化发行的新阶段。

    　　C-REITs 市场不断扩容，底层资产类型日益丰富。从2021 年6 月首批9 只C-REITs上市以来，经过三年多的发展，截至2025 年3 月26 日，全市场已有63 只REITs上市，累计发行规模1684 亿元，底层资产范围覆盖了园区、消费、水利、生态环保、能源、交通、仓储物流、保障性租赁住房等8 大类别。C-REITs 市场不断扩容，为投资者大类资产配置提供了新选择。

    　　从全局性机会来看，现阶段C-REITs 相较于利率债和信用债的性价比相对较低，配置性价比不高。我们认为可以依据对10Y 国债收益率的走势变化及预判作为C-REITs 配置时机选择的重要参照。从历史经验来看，大多数期间10Y 国债收益率与中证REITs 全收益指数呈显著的负相关关系，但同时也要密切关注并分析经济环境变化、投资者预期变动、市场流动性等因素对以上线性关系的扰动，从而在市场拐点出现时及时把握住右侧交易机会。总体来看，C-REITs 虽派息率较为可观，但现阶段相较于利率债和信用债的性价比相对较低，配置性价比不高。我们预计2025年Q2 债市震荡偏空，后市应警惕无风险收益率上行风险对C-REITs 估值的扰动。

    　　从结构性机会来看，我们建议把握影响不同类型REITs 收益的关键要素，作为结构性配置的重要参考。对于交通基础设施类REITs，我们建议优选底层资产所处区域经济环境较好、城市连接道路配套建设较为完善、客货比较高的交通基础设施REITs项目进行配置；对于园区基础设施类REITs，我们建议优选行业成长性越高、板块内配套产业链相对完整、客户相对分散的项目进行配置；对于消费基础设施类REITs，我们建议优选头部运营商、头部品牌占比高、城市等级和商圈成熟度较高的消费基础设施REITs 项目进行配置。

    　　风险提示：数据处理偏误风险、经济复苏不及预期的风险、REITs 相关政策变动风险、基础资产运营收益不及预期风险、无风险利率上行风险