万科A(000002)：股东全方位积极支持 多措并举保稳定

　　事项：

    　　公司公布2024年年报，全年实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归母净利润-494.8亿元，同比下降506.8%，亏损额略高于业绩预告，拟不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本。

    　　平安观点：

    　　多因素致利润承压：2024年公司实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归母净利润-494.8亿元，同比下降506.8%。业绩亏损主要因：

    　　1）开发业务结算规模和毛利率显著下降，全年开发业务结算毛利率降至9.5%、致综合毛利率同比下降5.1个百分点致10.2%；2）新增计提信用减值和存货跌价准备，全年对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目计提10.8亿元），同时计提信用减值264亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损；4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置采取更加坚决行动，部分交易价格低于账面值。

    　　瘦身健体全力自救：经营端，2024年公司高品质交付超过18万套房；实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。融资端，公司积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%；经营性物业贷落地293亿元；白名单项目申报178个。2024年公司完成93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元境外公开债券偿付。

    　　股东方提供有力支持：自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资，参与印力消费基础设施REIT认购、支持公司完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等，同时积极协调各类金融资源，助力公司开展融资。2025年1月27日，大股东深铁集团全面介入公司管理，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型。 与此同时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构也密集发声，支持公司稳健发展。2025年2月，为满足公司资金需求，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元股东借款，用于公司偿还公开市场债券本息。

    　　投资建议：考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2025-2026年EPS预测至-0.80元（原为0.10元）、-0.33元（原为0.14元），新增2027年EPS预测为0.10元，当前股价对应PE分别为-8.9倍、-21.7倍、74.2倍。公司制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，销售回款及交付稳步推进，融资积极争取，债务化解取得一定进展。同时深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，公司全力以赴保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，推动公司改革化险与融合发展，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，净资产对应PB 0.42倍，明显低于可比公司均值（0.59倍），维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；3）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。