不动产与空间服务周评#432：3月新房同比走弱 二手房仍增三成

　　行业近况

    　　上周（3.24-3.30）中指55 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比增长15%和5%，同比下降6%和增长22%，较2 月周均增加87%和54%。

    　　评论

    　　上周新房销售同比转负，二手房仍增两成；3 月一二手房热度分化延续。

    　　上周中指55 城新房销售面积季节性环比增逾一成，同比转负至-6%（上上周+1%）；同期15 城二手房销售面积环比小增，同比增幅基本持平于+22%（上上周+24%）。3 月累计来看，一二手房同比则分别增长5%和30%（1-2 月分别+23%和+24%）。我们观察到高频口径新房销售面积同比增幅从上周开始转负，3 月内各周同比也呈逐周走弱态势，同时3 月百强新房销售面积同比降幅增至两成，景气度回落趋势明显；与此同时，二手房韧性相对更强（同比仍有两成以上增幅），但二手挂牌量上行趋势仍在延续（130 城挂牌量上周环比+0.6%，春节后累计上行5.2%）、重点城市挂牌价尚未止跌，我们认为基本面仍有可能在政策带来的需求基本释放完毕后呈现一定的波动态势，政策端或在波动趋势出现后才会有所推进。

    　　开发板块：优先聚焦优势头部企业。上周覆盖A股开发商股价-0.6%，跑输沪深300 指数0.7ppt；H股开发商股价-0.9%，跑赢恒生中国企业指数0.7ppt。短期来看，考虑到3-4 月“小阳春”阶段此前政策效果仍在延续，市场大概率呈二手房交易量韧性、新房交易量略弱、房价相对缓跌的表现，我们认为配置上阶段性应以基本面优质的头部房企和部分受益于收储和城改政策的类城投标的为主，A股推荐城建、招蛇，建议关注金地，相关标的还有城投控股（未覆盖）、新城（未覆盖），港股推荐华润、建发国际、中海。

    　　建议关注多元板块结构性机会。上周重点物企上涨6.4%，跑赢关联开发商及恒生国企指数7.2ppt和8.0ppt，独立行情主要由于港股物企集中披露2024 年度业绩，而分红或回购等方面的提振股东回报举措使板块关注度升温（如：碧桂园服务宣告5 亿元人民币回购计划，上周上涨14%；华润万象全年全口径派息达核心净利润138%，上周上涨9%）。往前看，我们认为物企已迈入成长性换轨“新常态”，后续公司基本面质地差异主要体现在：品牌、服务力或资源支持下的外拓能力，进一步降本增效以提振利润率的空间，以及健康现金流支持下的回报股东能力。基于此，我们继续推荐经营处于改善周期、未来1-2 年业绩成长性领先行业，且派息稳健兑现的绿城服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。