新城控股(601155)：盈利符合预期 商管助力突围

　　事件：公司24 年实现营业收入889.99 亿元，同比-25.32%；归母净利润7.52 亿元，同比+2.07%；基本每股收益0.33 元/股，同比持平。

    　　核心经营指标向好。公司24 年实现营业收入889.99 亿元，同比-25.32%，归母净利润7.52 亿元，同比+2.07%；Q4 单季度实现营收374.36 亿元，同比-21.84%，归母净亏损7.02 亿元，同比减亏59.67%。24 年开发业务收入同比-29.16%，占比营收85.4%，物业出租及管理收入同比+13.15%；物业出租及管理毛利贡献占比48%。

    　　24 年公司毛利率19.8%，较23 年同期+0.75pct；开发、物业毛利率分别为11.72%、70.17%，分别较23 年同期-2.19、+0.27pct。24 年公司净利率0.81%，较23 年同期+0.34pct；销管费率较23 年上升0.41pct 至7.56%。整体来看，公司核心经营指标向好。

    　　积极促进销售回款。公司24 年签约销售面积533.6 万平，同比-44.3%，销售金额401.2亿元，同比-47.1%，权益金额比例69.4%，较23 年同期下降1.5pct，24 年克而瑞权益销售金额排名第23 位，较23 年下滑5 位。24 年公司实现销售回款金额411.29亿元，回款率达102.38%。24 年公司实现结转收入金额1336.66 亿元（包含合联营项目），结转面积1388.85 万平，截止24 年末，待结转面积1251.07 万平；公司共160 个子项目在建，总建面1968.46 万平（含合联营项目）。25 年公司计划新开工16个子项目，新开工建面169.55 万平，竣工104 个子项目，预计竣工总建面555.05 万平。

    　　经营物业优势尽显。公司24 年实现商业运营总收入128 亿元，同比增长13.1%，持续提升对公司的业绩贡献，展现出全国性商业运营龙头穿越周期的能力。截止24 年末，公司在全国136 城布局200 座吾悦广场，已开业及委管数量达173 座，开业面积达1,601.07 万平方米，出租率达97.97%；24 年公司新开业吾悦广场15 座，新开数量排名全国第3。24 年吾悦广场客流总量达17.66 亿人次，同比+19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增+19%；截至24 年末会员人数4370 万人，较23 年末增长32%。公司25 年商业运营收入目标140 亿元，商管业务有望为公司提供长期坚实业绩支撑。

    　　偿债压力继续缓解。截至24 年末，公司有息负债规模536.5 亿元，同比-6.01%；其中1 年内到期有息负债119.9 亿元，包含37 亿元公司债、21.5 亿元美元债、45.8 亿元银行贷款；公司净负债率为52.44%。负债率保持较低水平。截止24 年末，公司在手现金余额102.96 亿元，同比-45.7%；公司经营性现金流净额为15.12 亿元，较23年同期下滑85.11%，主要因签约销售金额下滑。24 年，公司如期偿还境内外公开市场债券52.62 亿元，完成2 笔共计29.2 亿元中期票据的发行；公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205 亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。24 年整体平均融资成本为5.92%，较23 年下降0.28pct。公司融资渠道顺畅、成本管控良好、偿债压力趋缓。

    　　投资建议：在商管业务助力下公司24 年利润逆势提升，核心经营指标向好，同时融资渠道顺畅、成本压降，偿债压力逐步趋缓。我们预计公司25-26 年归母净利润为8.71、10.59 亿元，新增27 年归母净利预测11.66 亿元，我们看好公司受益于行业“困境反转”逻辑，维持“增持”评级。

    　　风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险