金地集团(600383)：公开债偿还高峰已过 经营与业绩仍需努力

事件描述

    公司公告，2024 年实现营收753 亿（-23.2%），归母净利润亏损61 亿（去年同期盈利8.9 亿），扣非后归母净利润亏损44 亿（去年同期亏损11 亿），综合毛利率14.9%（-2.5pct）。

    事件评论

    收入与毛利率双降，大力度减值与投资收益亏损拖累业绩表现。2024 年公司营收753.4亿（-23.2%），结算资源量（-18.6%）价（-13.7%）齐降导致开发业务结算收入同比下降29.8%至600.3 亿。归母净利润亏损61.2 亿，主因综合毛利率同比下降2.5pct 至14.9%（其中开发业务毛利率同比下降2.1pct 至14.1%），投资净收益亏损27.4 亿（去年同期盈利19.6 亿），公允价值变动净收益为亏损8.1 亿（去年同期盈利4.0 亿），资产与信用减值亏损62.8 亿（去年同期亏损33.7 亿），公司盘活存货，加速去库，大力度计提减值与投资收益亏损拖累业绩表现。截至2024 年底公司账上预收楼款合计339.9 亿（-48.6%），预收款/结算收入=0.57X，毛利率与减值压力仍存，后续收入与业绩预计仍将承压。

    降杠杆下销售与开工量收缩明显，节约资金审慎投资是理性选择。2024 年公司销售额685.1 亿（-55.4%），克而瑞行业排名降至第14 位；销售均价1.45 万元/平（-17.0%），均价下跌或与货值分布城市能级下降、打折促销相关。资金链趋紧下公司拿地审慎，2024年仅获取一宗武汉项目，全口径拿地额3.5 亿（去年同期125 亿），金额维度的拿地强度0.5%，资金链趋紧，放缓拿地是理性选择。截至2024 年底公司未结算土储2916 万方（-28.9%），降杠杆基调下土储规模下降，优质货值占比相应下滑，维持当前销售规模或仍待新增些优质项目。2024 年公司新开工/竣工量分别为101/992 万方，同比下降67.7%、26.1%，完成去年中计划目标的106%、93%；2025 年计划新开工/竣工127/468 万方，新开工计划对计划同比下降30.6%，竣工计划对实际下降52.8%，后期竣工结算资源量明显减少或将导致收入与业绩承压，资金链允许下公司仍需补充优质土储保障销售规模。

    降负债是主基调，融资成本持续下行。截至2024 年底公司有息负债合计 735.2 亿元(-20.0%)，控负债是公司主基调，其中银行借款占比96.3%，公开债到期高峰已过；长债占比56.7%，债务结构稳健。资产负债率64.8%，剔除合同负债后的资产负债率59.7%，净负债率49.1%。融资成本持续下行，2024 年债务融资加权平均成本为4.05%（-0.31pct）。

    投资建议：受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向也顺势趋于审慎；债务压力临近、资金链趋紧下，公司紧抓销售回款，积极抵押与处置优质资产换取现金流的态度值得肯定。公开债的压力高峰期已过，作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和开发优势仍在，随着宽松政策持续加码，等到市场止跌回稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善，预计2025-2027 年归母净利为2/3/5 亿元，2025-2027 年业绩对应当前股价的PE 分别为127/62/40X，维持“增持”评级。

    风险提示

    1、需求疲弱，销售规模继续下滑；

    2、资金链偏紧，债务压力较重。