深度*公司*金地集团(600383)：营收下降业绩亏损 经营性现金流改善；债务压力减轻、轻装上阵重回土拍市场

　　摘要：金地集团公布2024 年年报。公司2024 年实现营业总收入753.4 亿元，同比下降23.2%；归母净利润-61.2 亿元（2023 年同期为盈利8.9 亿元）。公司2024 年无分红计划。

    　　公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为毛利率下降+投资收益下滑+财务费用增长+减值增加。2024 年公司总营收同比下降23.2%，受制于前期销售下滑，公司结算节奏放缓。2024 年房地产项目结算面积为396 万平，同比下降18.6%。归母净利润为-61.2 亿元（2023 年同期盈利8.9 亿元），多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平下降。2）2024 年公司投资收益-27.4 亿元（2023 年为19.6 亿元）。3）2024 年公司财务费用20.6 亿元，同比增长82.9%，主要是由于资本化的利息支出减少，财务费用率同比提升了1.6 个百分点至2.7%。4）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，2024 年公司资产与信用减值损失合计63 亿元，同比增加29 亿元。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2024 年末公司预收账款340 亿元，同比下降48.6%，预收账款/营业收入为0.45X。

    　　公司盈利能力显著承压。2024 年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为14.9%、-10.4%、-8.1%，同比分别下降2.5、13.6、9.0 个百分点。受亏损影响，公司ROE 同比下降了11.7 个百分点至-10.4%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降2.1 个百分点至14.1%。三项费用率同比提升了0.6 个百分点至9.5%。公司少数股东亏损17.0 亿元（2023 年盈利23.1 亿元），但少数股东损益占净利润的比重从2023 年的72.2%大幅下降至2024 年的21.8%。

    　　公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至2024 年末，公司有息负债739 亿元，同比下降20.2%。公司通过多种融资方式，将银行端负债规模和融资成本保持在合理区间。公司有息负债中银行借款占比96.3%，公开市场融资占比为3.7%，融资成本降至4.05%，较2023 年下降31BP。公司短期负债占全部有息负债比重为43.6%，同比下降1.3 个百分点。

    　　截至2024 年末，公司获得各银行金融机构授信总额2310 亿元，尚有69%的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为60.2%，同比下降1.8 个百分点，净负债率为49.5%，同比下降4.3 个百分点，现金短债比0.71X，同比下降0.01X，为“黄档房企”。

    　　公司坚持以现金流为核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善。截至2024 年末，公司合并报表中货币资金227 亿元，同比下降23.6%，其中受限资金为15.4 亿元，占比6.8%。2024 年经营性现金净流入136 亿元，同比增长521.2%，主要是因为往来款流出减少，销售减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降37.6%至421 亿元，购买商品、接受劳务支付的现金为208 亿元，同比下降53.9%；同时，筹资性现金净流出235.8 亿元（2023 年净流出312.2 亿元），主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。公司2024 年全年按时足额偿付共约200 亿元的公开市场到期债务。

    　　2024 年公司销售规模收缩，市占率下滑。2024 年公司实现合同销售金额685 亿元，销售面积471 万平，同比分别下降55.4%和46.3%；销售均价约14533 元/平，同比下降17.0%；市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为0.7%，市占率同比下滑了0.6 个百分点。全口径销售金额排名第14，较2023 年下降了4 个名次。2025年1-2 月实现签约销售金额51 亿元，销售面积32 万平，同比分别下降52.4%和43.9%，销售排名第21 位，销售均价15831 元/平，同比下降15.0%。

    　　2024 年谨慎拿地，2025 年年初重回核心城市土拍市场，在杭州、上海均有拿地，土地储备结构持续优化。2024年公司仅在武汉拿地1 宗，成交总价3.54 亿元，拿地建面5.4 万平，楼面均价6556 元/平，拿地强度（拿地金额/销售金额）1%，同比下降7 个百分点。2025 年1-2 月在杭州临平区拿地1 宗，建面1.63 万平，总价1.86 亿元，权益比例40%，楼面均价1.14 万元/平；在上海松江区拿地1 宗，建面3.11 万平，总价8.15 亿元，权益比例9%，楼面均价2.62 万元/平。2025 年1-2 月公司的拿地强度提升至20%。截至2024 年年末，公司总土地储备（未结算的可租售面积）约2916 万平，同比下降28.9%，权益土地储备约1245 万平，土储权益比例仅为43%，同比下降1 个百分点，其中，一、二线城市占比约77%，一二线城市占比较2023 年末提升4 个百分点。

    　　公司近两年来的投资与销售收缩，开竣工面积与结算规模同样出现下滑。2024 年公司新开工面积101 万平，同比下降67.7%，完成了全年新开工计划（95 万平）的106%；2024 年公司竣工面积992 万平，同比下降26.1%，完成了全年竣工计划（1071 万平）的93%。2025 年公司计划新开工面积127 万平，较2024 年实际开工增长25.7%，计划竣工面积468 万平，较2024 年实际竣工下降52.8%。2024 年房地产项目结算面积为396 万平，同比下降18.6%，结算金额600 亿元，同比下降29.8%，结算均价1.52 万元/平，同比下降13.7%。

    　　投资建议与盈利预测：

    　　公司坚持以现金流核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善，通过强化销售与及时回款、资产盘活、拓宽融资渠道等多种方式，坚守财务安全底线，2024 年按时足额偿付共约200 亿元的公开市场到期债务，2025、2026 年国内债券到期规模分别仅剩5.6、5.0 亿元，目前债务压力大幅减轻。且2025 年年初已经开始在杭州、上海等核心城市拿地，经营或策略上亦有增量变化。随着债务压力的减轻以及重回核心城市土拍市场，公司整体处于触底趋稳、轻装上阵的状态当中。考虑到2024 年公司首次出现亏损及行业持续面临下行压力，我们下调2025-2026 年盈利预测。我们预计公司2025-2027 年营业收入分别为638 / 498 / 377 亿元，同比增速分别为-15% / -22% / -24%；归母净利润分别为-29 / -27 / -28 亿元；对应EPS 分别为-0.63 / -0.59 / -0.63 元。

    　　当前股价对应的PB 分别为0.36X / 0.38X / 0.40X。考虑到公司是得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下困境反转较为明显的标的，具备更大的估值修复弹性，我们上调公司评级至“买入”评级。

    　　评级面临的主要风险：

    　　销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期；债务偿付不及预期。