房地产行业周报：短中期逻辑未变 居民加杠杠意愿仍较弱

　　周度观点：居民加杠杆意愿仍不足，楼市“止跌回稳”或有所波折。本周重点50城新房成交环比增长28.1%，3月前21天成交套数环比增长24.3%。统计局公布的1-2月全国商品房销售面积/金额同比降5.1%和2.6%，均较2024年明显收窄，且金额降幅小于面积，意味着价格端有所企稳；同时前2月商品房待售面积增速由2024年全年的10.6%降至5.1%，可能蕴含着现房去化有所加快（另一方面为竣工大幅下降），关注收储等现房去化政策进展。值得注意的是，央行公布的2月居民新增中长期贷款为-1150亿，意味着尽管房贷利率已大幅下降，但居民加杠杆动力依旧不足，楼市“止跌回稳”过程或仍将有所波折。

    　　短中期逻辑未发生变化，看好库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企。短期成交仍延续改善，同时市场逐步验证我们年度策略等报告提出的“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳的判断，而随着越来越多“好房子”企稳有望形成价格锚，最终带来整体楼市逐步企稳。中期来看，未来若真正出现"安全、舒适、绿色、智慧"的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。同时当前楼市量价较2021年高点已明显回落，短期楼市或已步入筑底修复期。产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。

    　　尽管受大盘波动影响，重点房企股价有所波动，但我们推荐的短中期逻辑未变，个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

    　　政策环境监测：住建部表示要坚决稳住楼市，推动房地产市场止跌回稳。

    　　市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。本周(3.15-3.21)重点50城新房成交2.2万套，环比升28.1%，重点20城二手房成交2.3万套，环比降3.6%。3月（截至21日）重点50城新房日均成交同比降19.6%，环比升24.3%；重点20城二手房日均成交同比升18.5%，环比升39%。2）库存环比下降，去化周期18.9个月。16城取证库存9113万平，环比降0.1%，去化周期18.9个月。

    　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行108.1亿元。2）地产股：本周房地产板块下跌1.16%，跑赢沪深300（-2.29%）；当前地产板块PE（TTM）36.69倍，高于沪深300的12.54倍，估值处于近五年95%分位。

    　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。