房地产开发行业：房价持续分化 有待量能加持

　　2 月因淡季和成交结构影响，核心城市价格端小幅走弱，全国其余多数城市仍处下跌趋势。70 城整体看，2 月新房二手房价格仍延续小跌趋势，当月价格环比上涨或持平的城市有所减少。2 月70 城新房房价环比-0.1%，跌幅较上月持平，同比-5.2%；70 城二手房房价环比-0.3%，跌幅较上月持平；同比-7.5%。具体看新房方面，北京当月新房价格环比+0.1%，自2024 年4 月后首次为正；上海环比+0.2%，涨幅小幅收窄；深圳环比+0.4%保持小幅涨价态势。二手房价格方面，上海当月二手房价格环比由正转负-0.4%，北京+0.0%，深圳二手房价格表现相对强势当月+0.3%仍收涨，全国其余多数城市仍在下行通道中。2 月核心城市价格端边际小幅走弱，我们认为主要是2 月地产相对淡季，同时成交结构小幅向低总价段倾斜，3 月将是检验小阳春成色的时刻。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.2%，领先沪深300 指数1.13 个百分点，在31 个申万一级行业排名第14 名。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为233.6 万平方米，环比提升26.8%，同比提升2.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为60.8 万方，环比+14.0%，同比+26.6%；样本二线城市为102.7 万方，环比+16.6%，同比-14.8%；样本三线城市为70.0 万方，环比+63.6%，同比+18.3%。

    　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计247.9 万方，环比下降1.2%，同比增长25.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为109.2 万方，环比4.4%；样本二线城市为108.5 万方，环比-7.2%；样本三线城市为30.1 万方，环比2.4%。

    　　信用债：本周（3.17-3.23）共发行房企信用债20 只，环比增加11 只；发行规模共计139.12 亿元，环比增加48.73 亿元，总偿还量214.04 亿元，环比增加56.98 亿元，净融资额为-74.92 亿元，环比减少8.25 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（74.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（40.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（64.3%）的债券为主。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。