土地市场月度跟踪报告(2025年2月)：2月重点城市土拍热度延续 核心30城宅地整体溢价率16%

　　2025 年1-2 月，百城宅地成交建面同比+7.8%，成交楼面均价同比+20.4%。

    　　2025 年1-2 月，百城住宅类用地成交建面为2,947 万平，累计同比+7.8%；成交楼面均价为7,159 元/平方米，同比+20.4%。分能级城市来看，1-2 月，一线城市：供应住宅类用地建面为109 万平，累计同比-34.3%；成交建面为169万平，累计同比-14.0%；成交楼面均价为44,051 元/平方米，累计同比+82.2%。

    　　二线城市：供应住宅类用地建面为1,204 万平，累计同比-8.8%；成交建面为1,024万平，累计同比-6.4%；成交楼面均价为8,152 元/平方米，累计同比+19.5%。

    　　三线城市：供应住宅类用地建面为970 万平，累计同比-45.1%；成交建面为1,753万平，累计同比+21.6%；成交楼面均价为3,012 元/平方米，累计同比+8.3%。

    　　2025 年1-2 月，TOP50 房企新增土储价值同比+45%，新增土储面积同比-7%。

    　　2025 年1-2 月，TOP50 房企新增土储价值1,941 亿元，累计同比+45.0%，前三名为华润置地（318 亿元）、中国金茂（189 亿元）、保利发展（153 亿元）；TOP50 房企新增土储面积1,908 万平，累计同比-6.8%，前三名为华润置地（94万平）、海泰置业（87 万平）、保利发展（75 万平）。

    　　2025 年2 月，光大核心30 城宅地成交整体溢价率为16.1%，同比+9.0pct。

    　　2025 年2 月，光大核心30 城成交宅地88 宗（同比+109.5%），成交建面606万平（同比+67.8%），成交楼面均价14,701 元/平（单月同比-5.5%）；30 城宅地成交整体溢价率为16.1%，同比+9.0pct，环比+0.2pct。

    　　2 月重点城市土拍热度持续升温，土拍溢价率超过20%以上的成交宅地共21 宗，占比约23.9%。中海地产以13,713 元/㎡的楼板价获得郑州金水区一地块，溢价率87.5%；华润置地以50,683 元/㎡的楼板价获得杭州上城区一地块，溢价率72.5%。绿城中国拿地积极，在杭州、成都、苏州以高溢价率获得多宗住宅用地。

    　　2025 年1-2 月，成交宅地总建面1,245 万平（累计同比+14.1%），成交楼面均价13,369 元/平（同比+35.7%）；30 城整体溢价率为16.0%，同比+8.5pct。

    　　投资建议：回顾2024 年，房地产行业优化政策密集出台。4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”；5 月提出3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限；9 月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，统一下调按揭首付比例最低至15%，地方政府“因城施策”差异化调整本地首付比例和按揭利率；10 月提出支持专项债收购存量土地、收购存量商品房用于保障房，通过货币化安置新增100 万套城中村及危旧房改造；11 月继续优化房地产有关税收政策，12 月中央经济工作会议提出大力实施城市更新；得益于“一揽子政策组合”的精准发力，2024 年四季度房地产市场热度明显提升。展望2025 年，随着前期政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市将逐步实现“止跌回稳”。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，积极参与城中村改造和城市更新，产品美誉度较高，销售排名持续提升的稳健龙头房企，建议关注中国海外发展、招商蛇口、保利发展、中国金茂、绿城中国、越秀地产、滨江集团、华发股份；2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量商业地产资源丰富，具备商业运营品牌核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。

    　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。