2025年商业地产行业分析

　　行业展望

    　　在零售业态需求不振的环境下，过去几年商场类物业较为倚赖的餐饮业态于近半年内增速持续走弱，2025 年商场类物业面临一定的运营挑战。

    　　2024 年中国居民消费增速放缓的态势较为显著，经济刺激政策仍主要作用于投资端，对于消费端的刺激作用不足。从上半年数据来看，实体零售运营承压但餐饮收入同比实现较快增长，宏观经济增速较稳定的核心城市零售物业运营有企稳乃至回暖态势；但自下半年起，重点城市社零数据表现恶化，餐饮收入增速逐月萎缩，使得近年来餐饮业态占比持续提升的商场类物业将面临一定挑战。在人均可支配收入增速下降、就业的悲观情绪、房价下跌居民财富缩水、网购占比持续上升等因素影响下，商场类物业运营表现的整体改善将有赖于经济结构向消费端的转型。展望2025 年，若国家针对消费端出台强力刺激政策，商场类物业的运营表现将有望加速回暖，否则短期内预计仍将处于筑底调整阶段。

    　　办公楼租金水平预计仍将处于下行通道，面临租金收入下降风险。

    　　2024 年外贸进出口表现对于中国经济起到了较大的提振作用，但外需增势并不稳固以及内需低迷使得宏观经济增长仍然承压，房地产行业虽在政策刺激下于核心城市出现改善迹象但整体风险仍有待化解。展望2025 年，全球经济形势面临较多不确定性，中国外贸表现可能受到美国贸易保护政策的一定冲击，在中国宏观经济增速承压的环境下，办公楼运营压力仍然很大。

    　　商业地产企业面临投资性房地产估值下降风险，影响利润水平和长期偿债能力。

    　　2024 年商业地产大宗交易市场交易活跃度较上年有所提升，但购买者中较大比例为自用型买家、出售者中较大比例为面临财务困境的企业，资产折价成交的状况较显著。在资产可变现价值缩减和租金收入下降的趋势下，商业地产企业面临投资性房地产公允价值波动风险。从商业地产企业2024 年半年报及三季报的财务表现来看多数企业公允价值变动收益转为负数，预计未来一段时期评估减值仍将对商业地产企业利润造成一定侵蚀，资产可变现价值对于有息债务的保障倍数也将下降。