房地产开发行业2025年1-2月统计局数据点评：销售金额小幅下行2.6% 投资继续显著承压同比-9.8%

　　2025 年1-2 月，房地产开发投资额同比-9.8%降幅小幅收窄，考虑到投资滞后于销售，预计2025 年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。1-2 月新开工面积同比降幅扩大，主要与土地市场成交持续维持低位、房企开工意愿较低有关；1-2 月竣工、施工面积同比降幅收窄，但依然是在低基数上下降，主要跟随销售面积持续回落趋势。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计2025 年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献。我们预计2025 年新开工-15%，竣工-12%，施工-13.7%，房地产开发投资额-11.8%。

    　　投资：1-2 月全国房地产开发投资额为10720 亿元，同比减少9.8%，较前值提高0.8pct。其中，住宅开发投资额同比-9.2%。

    　　新开工：1-2 月全国累计新开工面积为6614 万方，同比减少29.6%，较前值降低6.6pct。其中住宅新开工同比-28.9%。

    　　竣工：1-2 月全国累计竣工面积为8764 万方，同比减少15.6%，较前值提高12.1pct。其中住宅竣工面积同比-17.7%。

    　　施工：1-2 月全国施工面积为605972 万方，同比减少9.1%，较前值提高3.6pct。其中住宅施工面积同比-9.7%。

    　　销售：1-2 月新房销售同比降幅收窄，主要由于上年基数较低、以及系列政策余温的加持，但整体量能仍处于近年低位。目前新房销售在趋势上依然处于长达3 年的下行周期中，尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续分化，核心城市新房量价表现都相对更优。我们对2025 年进一步地产政策是有期待的，包括收储收地等政策进一步推进改善市场供需关系；此外，新房销售若想要由负转正，核心是推动郊区库存去化率提升，而这个需要靠大力度的拆迁政策，在当地置换新房。

    　　1-2 月全国商品房销售金额为10259 亿元，同比减少2.6%，较前值提高14.5pct。商品房销售面积为10746 万方，同比减少5.1%，较前值提高7.8pct。

    　　其中，住宅销售金额、销售面积累计同比分别-0.4%、-3.4%。待售面积维持高位，同比+5.1%。

    　　资金：1-2 月房企到位资金同比-3.6%，跌幅有所收窄，但主要几项资金来源仍在低位，房企整体流动性仍有压力。1-2 月房企到位资金累计值为15577亿元，同比减少3.6%，较前值提高13.4pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为2954、1、5233、4577 和1945 亿元，同比分别为-6.1%、-90.6%、-2.1%、-0.9%和-11.7%。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。