华福固收：楼市观察：销售端多地二手房回暖 供给端“好房子”加快推进

　　投资要点：

    　　从销售端来看，30个大中城市每日新房成交面积近期较为波动，自25年2月1日以来震荡上行，至2月28日达到短期内最高峰值，为5522套，近期回落至相对低位，如3月10日为2802套。分能级来看，二线城市波动幅度较大，近期销售面积的反弹力度相对一线和三线城市更高。聚焦核心一二线城市2025年前2月新房市场成交面积情况，深圳、合肥、南宁、福州、南京等地新房成交累计同比增速更高。

    　　二手房方面，25年2月重点城市二手房成交量同比普遍保持增长（北上广深、成渝、天津、南京、杭州和武汉等），价格跌幅继续收窄。以上海为例，近三个月二手房日均成交面积为58567平方，相比于2024年的53912万平，增长9%；而金华近三个月二手房日均成交面积相比于2024年均值则大幅增长73%，杭州则相对变化不大。

    　　价格端，国家统计局数据显示，2月，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比仅有3个城市上涨（深圳、海口、成都分别涨0.3%、0.2%、0.2%），一线城市环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%，其中北京持平，上海、广州分别下降0.4%和0.3%；二线城市中下跌幅度较大的有大连、长春、福州等地；三四线城市中下跌幅度较大的有扬州、徐州、烟台等地。

    　　从信贷来看：25/02,全国新增信贷1.01万亿，新增信贷环比0.4%，新增信贷同比7.3%。具体来看：新增信贷中长期4250亿；居民信贷-3891亿，居民短期信贷-2741亿，居民中长期信贷-1150亿；企业信贷10400亿，企业短期信贷3300亿，企业中长期信贷5400亿；非银贷款2844亿。考虑到去年同期2月有春节假期，综合来看居民短贷表现尚可而长贷体现出地产“小阳春”成色有待观察。

    　　政策端，3月11日，自然资源部、财政部发布关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知。专项债收购存量土地能够减少市场上的土地和房地产供应，对不同性质土地进行重新规划和变性则提高了盘活资产的可能性。但从操作层面来看，收储主体的收储资金若承担了一定利息，在收储时会优先考虑收购成本、后续能否盘活等因素，实际落地效果有待观察。

    　　此外，2025年的政府工作报告提出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。住房和城乡建设部部长倪虹表示，近期，住房和城乡建设部正组织编制《好房子建设指南》，并修订《住宅项目规范》。

    　　企业端，央国企有望在土拍市场发力。如越秀地产在2024年实现了合约销售额约1145亿元，在国内房地产开发商中处于头部水平。越秀地产的经营性现金流实现了净流入超过200亿元。展望2025年，越秀地产表示将继续秉持其长期策略，加快销售和去库存进程，并精准进行投资布局。公司将持续保持财务稳健和流动性安全，确保经营性现金流保持净流入状态。

    　　整体来看，“止跌回稳”仍是今年房地产政策核心目标，今年两会政府工作报告把“稳住楼市股市”写进总体要求，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。若后续诸如呼和浩特生育政策、电商京东美团宣布为外卖骑手缴纳社保等类似惠民政策力度加强，将有助于加快市场企稳。

    　　风险提示：市场风险超预期，政策边际变化，统计误差风险。