招商蛇口(001979)：减值拖累业绩 融资优势明显 回购彰显信心

24 年营收同比+2%、业绩同比-36%，符合预期，源于计提减值准备。据公告，24 年公司营业收入1,789 亿元，同比+2.3%；归母净利润40.4 亿元，同比-36.1%，业绩下降源于计提减值准备；扣非后归母净利润24.5 亿元，同比-57.3%；基本每股收益0.37 元，同比-43.1%；加权净资产收益率3.4%，同比-2.7pct。公司毛利率、归母净利率分别为14.6%、4.5%，同比分别-1.3pct、-3.8pct；三费费率为4.6%，同比持平，其中销售、管理和财务费率分别-0.2pct、-0.2pct 和+0.6pct；合联营企业投资收益17 亿元，同比+4.2%。公司计提资产减值损失45 亿元，同比+97%；计提信用减值损失15 亿元，同比+995%。截至24 年末，公司合同负债（含预收账款）达1,612 亿元，同比-18.4%，可覆盖24 年地产结算收入0.91 倍。公司公告2024 年每股分红0.19 元，对应分红比例43%，2024A 股息率（2025/3/17 收盘价）2.0%。

    24 年销售2,193 亿、同比-25%，行业排名第5，拿地/销售额比22%，聚焦核心城市。

    据公告，2024 年，公司实现销售金额2,193 亿元，同比-25.3%；销售面积936 万平，同比-23.5%，销售额排名行业第5；销售均价2.3 万元/平，同比-2.4%。2024 年公司拿地金额486 亿元，权益比例69%；拿地面积225 万平，拿地均价2.16 万元/平；拿地/销售金额比22%，拿地/销售面积比24%；拿地/销售均价比92%。公司拿地主要聚焦在上海、成都、杭州、合肥、南京、广州等核心一二线城市。截至2024 年末，公司总未竣工面积2,715 万方，覆盖24 年销售面积2.9 倍。

    三条红线稳居绿档，加权融资成本2.99%、优势明显，持有型物业收入稳步增长。据公告，至2024 年末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.37%，净负债率 55.85%，现金短债比为 1.59，处于绿档。截至2024 年末，公司加权融资成本仅2.99%，同比-48BP，融资成本持续优化。截至2024 年末，有息负债中银行融资占比63%，债券占比28%，信托占比9%。截至2025 年2 月28 日，公司累计回购股份数量1,406 万股，占总股本的比例为0.155%，总对价1.44 亿元。资产运营方面，公司主要持有物业全口径收入 74.64 亿元，同比+12%；EBITDA 36.67 亿元，同比+11%。

    投资分析意见：减值拖累业绩，融资优势明显，回购彰显信心，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。考虑到行业下行，我们下调了公司营业收入增速、并增加了资产减值损失和信用减值损失的计提，将公司2025-26 年归母净利润预测下调至42、47 亿元（原62、68 亿元），并引入27 年为54亿元；现价对应25 年PE21 倍，维持“买入”评级，主要原因是公司大量土储位于深圳、上海等核心城市，土储质量显著优于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。