招商蛇口(001979)2024年报点评：销售排名稳固 积极回购注销

　　投资要点

    　　事件：公司发布2024 年年报。2024 年公司实现营收1789.5 亿元，同比增长2.3%；归母净利润40.4 亿元，同比下降36.1%。

    　　结转带动营收小幅增长，毛利下滑计提减值拖累业绩。2024 年受益于结转规模增长，公司营业收入同比提升2.3%。营业收入小幅增长而归母净利润下滑幅度较大的原因为：1）房地产开发业务毛利率下滑1.5pct 至15.6%；2）信用减值损失及资产减值损失分别同比增长994.9%、97.0%至15.5 亿元、44.8 亿元。

    　　销售跻身行业前五，坚持核心城市深耕策略。2024 年签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.0 亿元，销售排名稳居行业TOP5 梯队，在行业下行周期中展现出较强的韧性。公司坚持核心城市深耕策略，在西安、长沙、合肥、南通、徐州销售金额位居首位，在上海、深圳、苏州、成都、厦门等城市销售排名位居前五。此外，2024 年公司打造多个优质标杆项目，20 余个项目首开去化率领先竞品25%。

    　　投资聚焦核心城市，一线城市投资占比近六成。2024 年公司获取26 宗地块，总计容建面约225 万平方米，拿地金额约486 亿元，投资强度同比下降16.5pct 至22.2%，权益地价约335 亿元，权益比例为68.9%。公司坚持以销定产、聚焦核心城市的投资策略，2024 年公司在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占比为59%，优质的土地资源获取有助于公司未来销售规模的稳健增长。

    　　融资优势明显，积极回购彰显信心。2024 年公司进一步压降融资成本，综合资金成本较年初下降48bp 至2.99%，融资成本处于行业低位，融资优势明显，全年新增公开市场融资154.6 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024 年10 月公司发布公告拟以集中竞价交易方式在12个月内回购公司3.51-7.02 亿元股份，用于注销并减少注册资本，回购价格不超过15.7 元/股。截至2025 年2 月28 日，公司已支付1.4 亿元用于回购股份，积极回购彰显公司对于自身经营以及后续发展的信心。

    　　盈利预测与投资评级：考虑到近年来房地产市场下行，公司毛利率水平或受到影响，同时考虑计提减值因素，下调其2025/2026 年归母净利润至41.7/43.5 亿元（前值为115.5/135.3 亿元），2027 年归母净利润为48.7亿元，对应EPS 为0.46/0.48/0.54 元，对应PE 分别为21.1X/20.2X/18.0X。

    　　公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。

    　　风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。