房地产1-2月月报：新房市场仍待修复 投资端更弱于销售端

本期投资提示：

    1-2 月投资端保持低位，其中开工降幅扩大、竣工降幅收窄。从2025 年1-2 月累计来看，投资同比-9.8%，较前值+0.8pct；新开工同比-29.6%，较前值-6.6pct；施工同比-9.1%，较前值+3.4pct；竣工同比-15.6%，较前值+12.1pct。1-2 月单月来看，投资同比-9.8%，较前值+3.5pct；开工同比-29.6%，较前值-6.6pct；竣工同比-15.6%，较前值+14.8pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2025 年预测：投资同比-9.9%、开工同比-9.7%、竣工同比-22.6%。

    1-2 月销售端小幅下降，销面同比-5.1%、销金同比-2.6%。从2025 年1-2 月累计来看，销售面积同比-5.1%，较前值+7.8pct；销售额同比-2.9%，较前值+14.1pct；销售均价同比+2.6%，较前值+11.5pct。1-2 月单月来看，销售面积同比-5.1%（其中住宅同比-3.4%、非住宅同比-15.0%），较前值-4.6pct；销售金额同比-2.6%，较前值-5.0pct；销售均价同比+2.6%，较前值-0.2pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，并且收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2025 年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.4%、销售均价同比-2.0%。

    1-2 月资金端降幅收窄，融资资金改善、销售回款走弱。从2025 年1-2 月累计来看，资金来源同比-3.6%，较前值+13.4pct。1-2 月单月来看，资金来源同比-3.6%，较前值+3.5pct。从1-2 月单月各资金来源同比来看，国内贷款同比-6.1%，较前值-0.8pct；自筹资金同比-2.1%，较前值+15.8pct；定金及预收款同比-0.9%，较前值+0.3pct；个人按揭贷款同比-11.7%，较前值-12.6pct。1-2 月资金来源同比降幅有所收窄，融资资金中，国内贷款降幅略微扩大、自筹资金降幅收窄，销售回款中，定金及预收款降幅略微收窄、个人按揭款降幅扩大。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。

    投资分析意见：新房市场仍待修复，投资端更弱于销售端，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，并且《提振消费专项行动方案》中指出要更好满足住房消费需求，表明政策仍将持续发力，同时近期城改旧改及收储或将加快推进。我们认为近期行业呈现政策底、信用底、需求底三底叠加，房地产及产业链也值得更积极对待。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：贝壳，关注我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。

    风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。