房地产行业：广东省首批土地收储点评

　　对地方政府和城投企业的影响

    　　短期来看，政府收储土地可以盘活城投企业的存量资产，降低相应城投企业的流动性压力。

    　　闲置土地占用了城投企业大规模货币资金，也变相推高了城投企业的债务规模、加大城投企业流动性压力。地方政府和城投企业运用多种方式化解债务风险，其中盘活存量资产是化解债务风险的重要措施。广东省隐性债务于2021 年清零，不享受“一揽子化债方案”的化债政策，但城投企业经营性债务规模及付息压力仍较大，发行土地储备专项债可以作为变相的化债措施，降低城投企业的流动性压力，截至2024 年6 月底，广东省城投企业全部债务1.77 万亿元，从高到低在全国排名第11 位。

    　　不同区域拟获得的土储债额度差异较大，从广东省首批公开的数据来看，惠州市拟收储的土地数量最多、规模最大，拟收回土地金额合计127.52 亿元，涉及惠州市本级以及下辖7 个区县和开发区；珠海市、茂名市、广州市、汕尾市和江门市拟收回土地金额均超过20 亿元。从区域债务负担和拟收回土地金额来看，两者存在一定的相关性，广义债务率越高，本批拟收储土地金额相对越大。

    　　从样本的城投企业来看，假设本批拟收储土地回收完成，由于拟回收土地金额较大，惠州城投、惠州仲恺和茂名发展的短期偿债能力指标改善较为明显，虽然华发综合的拟回收土地金额更高，但是由于其短期债务规模大，短期偿债能力指标改善不明显；由于惠州大亚湾、潮州城投的短期债务规模不大，惠城国资、台山公控的现金类资产较少，本批土地收储后短期偿债指标改善均较为明显；其他企业短期偿债能力指标也有一定程度的提高。整体来看，本批拟回收土地的城投企业现金短期债务比多小于1 倍，土地回收后，城投企业的短期偿债能力均有不同程度的改善，政府收储土地可以降低相应城投企业的流动性压力。

    　　地方政府能够将回收土地再次投入市场，服务于民生领域和实体经济。同时，在土地需求不振、地方财力承压的背景下，土地储备专项债可以有效补充地方财　　力；长期来看，房地产市场企稳后，地方政府出让土地能够获取更高的土地溢价，增加地方财政收入；城投企业能够使用回笼资金进行市场化、产业化转型，增强自身造血能力，助力地方产业提质升级。

    　　土地闲置的原因有很多，比如城市发展策略调整导致地块不适宜开发、房地产企业资金不足、基础设施配套不完善以及储备用地等。随着城镇化和工业化进程的持续推进，部分地方政府用地指标不足问题逐步显现，在一定程度上制约了城市发展，广东省自然资源厅表示“要通过提高土地要素配置精准性和利用效率，推进制造业当家、加快发展新质生产力，增强土地要素对粤港澳大湾区高质量发展保障能力”。在缺少建设用地指标的背景下，地方政府回收闲置土地后可以再次将土地投入市场，服务于民生领域和实体经济，实现土地资源的节约集约利用。同时，企业回笼资金后，可以偿还到期债务，缓解偿债压力，也可以将资金用于其他需求迫切的方面，比如房地产企业可以继续开发存量项目，通过房产销售回收项目投入，城投企业可以进行产业投资，在促进经济发展方面发挥更大的作用。

    　　2021－2024 年，广东省分别实现政府性基金预算收入8491.91 亿元、5111.17亿元、4313.07 亿元和3128.41 亿元，下降主要由于房地产市场景气度下降，土地出让金规模大幅减少。同时，广东省下辖地市政府性基金预算收入和政府性基金预算收入总计分化明显，对于收入规模相对小的地市，土地储备专项债可以有效补充地方财力，从样本数据来看，惠州、珠海、茂名、汕尾和河源5 个地市的拟收储土地金额超过政府性基金预算收入总计5的10%，潮州、云浮、梅州和江门4 个地市拟收储金额占政府性基金预算收入总计的比重在5%~10%之间，广东、佛山和东莞由于政府性基金收入总计相对较大，拟收储金额占比不高。

    　　土地市场需求不振不仅降低了地方财政收入，也压缩了土地出让的收益空间。

    　　广东省是粤港澳大湾区核心省份，亦是中部崛起地区、北部湾经济区、海峡西岸经济区和海南自贸港的连通地带，区位优势突出，同时省内金融及科创资源丰富，对人才具有吸引力，2019－2023 年，广东省常住人口年均复合增长0.43%。长期来看，广东省人口持续净流入，可为房地产止跌回稳提供一定支撑，房地产市场企稳后，地方政府可将土地择机投入市场，获取更高的土地溢价，增加地方财政收入。

    　　“一揽子化债”方案出台以来，统筹债务风险化解和高质量发展、推动城投企业转型等内容在二十届三中全会、中央经济工作会议等重要会议中被多次提及。

    　　2025 年，城投企业化债与转型发展并重。对于偿债压力大的省份，可梳理区域内企业的闲置土地信息，加快土储债发行进度，回收城投企业闲置土地以增加企业偿债资金来源，降低区域偿债压力。短期内流动性压力不大的城投企业适宜做出长远谋划，可以将回笼资金用于企业经营，进行市场化、产业化转型，增强自身造血能力，减少对财政资源的占用，助力地方产业提质升级。

    　　2025 年，中国将实行更加积极的财政政策，专项债的发行是“稳增长”的重要措施，目前北京市和广东省均发行了第一批土地储备专项债，后续土储债的发行可能提速，专项债发行“自审自发”试点省份将更快受益。需要关注的是，运用政府专项债券资金收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，目前土地价格整体较高点有所回落，按照评估价格回收土地可能给企业带来损失，土地被回收企业需要进行权衡，在回笼资金的同时，避免出现负面舆情，同时，企业可以积极争取政府支持，降低土地回收亏损。