《提振消费专项行动方案》点评：住房消费也是消费 稳房价助力提消费

　　事件

    　　2025 年3 月16 日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，指出：更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

    　　点评

    　　消费与居民资产负债表强相关，而房价又是重要决定因素。此前报告中，我们提及美国和日本居民资产负债率与消费呈现负相关关系，而24 年6 月以来我国消费放缓，或源于中国居民资产负债表走弱，其中主要原因在于居民资产缩水，考虑到中国城镇居民资产配置中住房类占比高达66%、显著高于国际平均水平，导致中国房价对于居民资产负债表和消费的影响更为显著，这意味着稳房价的重要性。24 年9 月以来政策思路开始转变，聚焦居民资产负债表修复、强调止跌回稳，稳楼市、稳股市；本次政策再次强调要持续用力推动房地产市场止跌回稳，且配套多种政策，政策组合拳走在正确道路上。

    　　住房消费也是消费，加力推动城改旧改，释放需求潜力。本次方案要求“更好满足住房消费需求”，强调了住房消费也是消费的重要组成，也是《提振消费专项行动方案》的提振对象，包括“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，这也呼应了3 月5 日两会政府工作报告和3 月9 日住建部部长加力“实施城中村改造和危旧房改造“的表态，意味着后续城改及旧改将加快推进。此外，此外收储方面，本次方案再次要求“要允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房”，也呼应了3 月5 日两会政府工作报告和3 月9 日住建部部长推进收储的表态，后续政府收储端也有望持续发力，并预计地方政府在收储方面将拥有更大的自主权。

    　　公积金利率下降有利于商贷利率下降，扩大公积金使用范围利好刚需释放。央行公布2024 年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权利率3.10%，商贷利率持续下行；但公积金贷款利率自2024 年5 月调整以来持续不变，目前5 年以上首套公积金贷款利率2.85%，当前公积金利率已成为后续商贷利率下行的堵点。本次方案强调“适时降低住房公积金贷款利率”，后续商贷利率也将有更大下降空间，这将推动租金回报率与商贷利率息差收窄，房产配置性价比提升、居民购房积极性也会持续提升。此外，本次政策还提及“扩大住房公积金使用范围，支持公积金支付首付款并同时申请公积金贷款”，这将进一步支持低总价刚需房以及三四线住房需求的合理释放。

    　　投资分析意见：住房消费也是消费，稳房价助力提消费，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，并且《提振消费专项行动方案》中指出要更好满足住房消费需求，表明政策仍将持续发力，同时近期城改旧改及收储或将加快推进。我们认为近期行业呈现政策底、信用底、需求底三底叠加，房地产及产业链也值得更积极对待。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：贝壳，关注我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。

    　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。