房地产行业专题报告：“向回看”系列研究12：新加坡组屋模式(3)-新加坡组屋制度对中国超大特大型城市保障房制度的启示

　　中国超大特大城市经济社会背景与新加坡的比较。我们选取与新加坡经济实力更接近的中国19 个超大特大型城市（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨），从保障房制度建设涉及的经济社会背景和房地产行业背景出发，与新加坡进行全方面比较，了解哪些城市更适合借鉴新加坡经验。

    　　1）经济结构上，相比新加坡，我国全部超大特大型城市的房地产产业增加值占比较高，具有一定的下降空间。2023 年，中国19 个超大特大型城市的房地产产业增加值占GDP 比重均高于新加坡同期水平（4.34%）。2）人口状况上，相比新加坡，我国大多数超大特大型城市人口上升的压力较大，保障性住宅的需求比较旺盛。2023 年，中国14 个超大特大型城市的常住人口增速高于新加坡同期水平。3）土地财政上，相比新加坡，我国大多数超大特大型城市的土地财政依赖度大，住房保障支出比例偏低，未来需进一步降低土地财政偏好，提升保障房支出占比。2023 年，中国15 个超大特大型城市的土地出让金占比大幅超出了新加坡同期水平（12.99%）。同期，中国16 个超大特大型城市的住房保障支出占政府总收入比例低于新加坡同期水平（4.78%）。4）房价水平上，我国大多数超大特大型城市的房价收入比偏高，从而限制了这类城市居民的住房购买能力，当地政府需要学习新加坡经验提供更好的住房保障。2023 年，中国11 个超大特大型城市的房价收入比均高于新加坡同期水平（11.79 倍）。5）保障房规模上，相比新加坡，我国部分超大特大型城市的保障房占比偏低，未来这类地方政府需要加大对保障房的投入。2020 年，中国超大特大城市北京、天津、上海、重庆的保障房户数占比远低于新加坡同期水平（78.69%）。

    　　从经济社会和行业背景看中国大城市借鉴新加坡组屋模式的可行性。从经济社会背景条件上看，最适合采纳新加坡保障房模式的超大特大城市主要是上海、北京、南京、合肥。其次，相对较为合适采纳新加坡保障房模式的超大特大型城市主要是深圳、广州、杭州、成都、天津、西安、郑州、东莞。而最不适合采纳新加坡保障房模式的超大特大城市主要是沈阳和哈尔滨。

    　　我们认为，新加坡的成功经验或许可以给我国超大特大型城市的保障房建设提供有益的借鉴。具体包括：一、新加坡组屋制度对中国保障房机构和金融制度的启示。1）超大特大型城市需设立专门的保障房管理机构。2）超大特大型城市需完善规范保障房用地制度。3）超大特大型城市需扩大完善住房公积金制度。

    　　4）超大特大型城市需整合新设旧改重建部门。5）超大特大型城市需加大对保障房的财政支持力度。二、新加坡组屋制度对中国保障房供应和管理体系的启示。1）加快出台国家《住房保障法》，完善超大特大型城市的相关法规。2）超大特大型城市需加大保障房供给力度，收储现房加速供给。3）超大特大型城市需封堵保障房操作漏洞，实施全过程封闭管理。4）超大特大型城市应满足老龄人需求，增强保障房的适老配置。

    　　中国超大特大型城市发展的必由之路。我们认为，从经济和社会背景看，中国超大特大型城市存在学习借鉴新加坡组屋模式的现实要求和有利条件，而完善的保障性住房供给体系和较高的保障房供应占比，将有助于这类城市吸引全国乃至全球的科技人才和创新资源，从而增强这类城市的全球竞争力。最终的经济发展成果也必将反哺到这类城市的房地产行业，促进其健康和持续发展。

    　　风险提示：行业面临总量下行风险。