房地产开发行业：二手房成交显著强于新房 本周二手房同比+70.7% 新房同比+11.2%

　　政治局召开会议，重点关注3 月关键节点。2 月28 日政治局会议强调，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定。本次会议主要讨论政府工作报告，相关表述与2024 年12 月政治局会议接近。我们认为，3 月将会是比较关键的节点，一方面是即将召开大会；另一方面也将逐步验证“小阳春”成色。

    　　2 月上海、北京、深圳二手房成交套数有所回落，二手房强于新房态势未变。2025 年2 月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为16742 套、11876套、3764 套，环比分别-9.0%、-4.8%、-19.6%。我们认为，最近数周尚处于春节结束后高频成交环比抬升的阶段，从更大时间范围看目前仍处于2024 年9 月以来政策辐射区间。我们判断，二手房成交或持续强于新房，预计小阳春二手房成交显著强于2024 年，略弱于2023 年；新房受供货结构影响，总量弹性不大，结构性的城市和区域表现尚可。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.2%，领先沪深300 指数4.45 个百分点，在31 个申万一级行业排名第2 名。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为240.0 万平方米，环比提升34.9%，同比提升11.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.1 万方，环比+44.9%，同比+56.6%；样本二线城市为115.7 万方，环比+39.6%，同比+19.4%；样本三线城市为66.1 万方，环比+20.6%，同比-19.2%。

    　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计240.9 万方，环比增长20.5%，同比增长70.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为106.7 万方，环比25.3%；样本二线城市为107.9 万方，环比18.6%；样本三线城市为26.4 万方，环比10.7%。

    　　信用债：本周（2.24-3.2）共发行房企信用债9 只，环比减少6 只；发行规模共计119.51 亿元，环比增加24.61 亿元，总偿还量109.94 亿元，环比增加3.89 亿元，净融资额为9.57 亿元，环比增加20.72 亿元。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。