滨江集团(002244)：乘风杭州科技突破 好房子时代标杆企业

　　2M2025 销售128 亿元、25 年计划销售千亿，销售均价4.4 万元/平、显著高于同行、好房子重要受益标的。据克而瑞，2M2025，公司销售额128 亿元，同比-20.8%，销售下降主要源于推盘节奏；克而瑞排名第10 名，居民营企业第1。2M2025 销售面积29 万平，同比-29.0%；销售均价4.38 万元/平，同比+11.6%，远高于重点房企均值2.2 万元/平，体现公司城市能级较高、产品力持续领先，也将是好房子时代重要受益标的。公司计划2025年销售额目标是1,000 亿左右、同比-9%；稳名次，继续保持在全国15 位以内；稳比例，销售总金额占全国总销售额的1%以上。此外，公司2025 年销售表现将受益于以下因素：

    　　1）2023 年10 月和2024 年3 月、5 月杭州连续放松限购，2024 年10 月土拍全面放开销售端限价；2）春节后杭州二手房销售持续放量；3）杭州科技突破带来收入提升预期。

    　　2M2025 拿地118 亿元、拿地强度93%、更加积极，杭州拿地占比90%、持续聚焦。据公告，公司2M2025 拿地金额118 亿元，同比+54%，其中杭州占比90%；拿地面积36万平，同比+34%；拿地均价3.3 万元/平，同比+15%。2M2025 拿地/销售金额比93%，拿地十分积极；拿地/销售面积比123%，拿地/销售均价比75%。公司在杭州土地市场份额，从2023 年的25%提升至2024 年的38%；2025 年公司计划降低在不确定的城市拿土地，公司拿地将进一步聚焦核心城市。

    　　拿地积极下有息负债持续下降、融资成本快速下降至3.4%，滞重库存较少、存货结构优秀、减值计提相对充分。据公司公告，截至24Q3 末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率59.1%，净负债率11.4%，现金短债比4.6 倍；货币现金291 亿元，同比-2.7%。

    　　融资方面，截止2024/12/25，公司权益有息负债余额305 亿元，较年初下降55 亿元；平均融资成本3.4%，较2023 年底的4.2%下降0.8pct。25 年计划降低权益有息负债到300 亿以内、保持稳中有降；继续降融资成本，确保3.3%、争取3.2%以内、保持稳中有降；继续把直接融资比例控制在20%以内。2023 年，公司存货中开发产品占比仅7%，远低于重点房企均值19%，表明公司滞重库存较少、存货结构优秀；存货减值准备占比2.2%，与重点房企均值2.3%接近，表明公司减值计提相对充分。

    　　投资分析意见：乘风杭州科技突破，好房子时代标杆企业，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30 载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2024 公司销售排名已提升至行业第9 名、民营企业第1 名。近年来公司积极拿地扩张，拿地聚焦于大杭州，并且公司销售均价显著高于同行、体现公司城市能级较高、产品力持续领先，同时公司拿地积极下有息负债持续下降、并融资成本快速下降，滞重库存较少、存货结构优秀、减值计提相对充分，综合将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司24-26 年盈利预测分别为26.6/29.2/32.3 亿元，对应24/25 年PE 为10X/9X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期；杭州房地产市场走弱。