滨江集团(002244):乘风杭州科技突破 好房子时代标杆企业
2M2025 销售128 亿元、25 年计划销售千亿,销售均价4.4 万元/平、显著高于同行、好房子重要受益标的。据克而瑞,2M2025,公司销售额128 亿元,同比-20.8%,销售下降主要源于推盘节奏;克而瑞排名第10 名,居民营企业第1。2M2025 销售面积29 万平,同比-29.0%;销售均价4.38 万元/平,同比+11.6%,远高于重点房企均值2.2 万元/平,体现公司城市能级较高、产品力持续领先,也将是好房子时代重要受益标的。公司计划2025年销售额目标是1,000 亿左右、同比-9%;稳名次,继续保持在全国15 位以内;稳比例,销售总金额占全国总销售额的1%以上。此外,公司2025 年销售表现将受益于以下因素:
1)2023 年10 月和2024 年3 月、5 月杭州连续放松限购,2024 年10 月土拍全面放开销售端限价;2)春节后杭州二手房销售持续放量;3)杭州科技突破带来收入提升预期。
2M2025 拿地118 亿元、拿地强度93%、更加积极,杭州拿地占比90%、持续聚焦。据公告,公司2M2025 拿地金额118 亿元,同比+54%,其中杭州占比90%;拿地面积36万平,同比+34%;拿地均价3.3 万元/平,同比+15%。2M2025 拿地/销售金额比93%,拿地十分积极;拿地/销售面积比123%,拿地/销售均价比75%。公司在杭州土地市场份额,从2023 年的25%提升至2024 年的38%;2025 年公司计划降低在不确定的城市拿土地,公司拿地将进一步聚焦核心城市。
拿地积极下有息负债持续下降、融资成本快速下降至3.4%,滞重库存较少、存货结构优秀、减值计提相对充分。据公司公告,截至24Q3 末,公司持续处于三条红线绿档,剔预负债率59.1%,净负债率11.4%,现金短债比4.6 倍;货币现金291 亿元,同比-2.7%。
融资方面,截止2024/12/25,公司权益有息负债余额305 亿元,较年初下降55 亿元;平均融资成本3.4%,较2023 年底的4.2%下降0.8pct。25 年计划降低权益有息负债到300 亿以内、保持稳中有降;继续降融资成本,确保3.3%、争取3.2%以内、保持稳中有降;继续把直接融资比例控制在20%以内。2023 年,公司存货中开发产品占比仅7%,远低于重点房企均值19%,表明公司滞重库存较少、存货结构优秀;存货减值准备占比2.2%,与重点房企均值2.3%接近,表明公司减值计提相对充分。
投资分析意见:乘风杭州科技突破,好房子时代标杆企业,维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30 载,公司自2015 年开始销售换挡加速,2024 公司销售排名已提升至行业第9 名、民营企业第1 名。近年来公司积极拿地扩张,拿地聚焦于大杭州,并且公司销售均价显著高于同行、体现公司城市能级较高、产品力持续领先,同时公司拿地积极下有息负债持续下降、并融资成本快速下降,滞重库存较少、存货结构优秀、减值计提相对充分,综合将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司24-26 年盈利预测分别为26.6/29.2/32.3 亿元,对应24/25 年PE 为10X/9X,维持“买入”评级。
风险提示:地产调控政策超预期收紧,去化率不及预期;杭州房地产市场走弱。