房地产开发行业2025W8：本周新房成交同比+59% 部分核心城市房价确认阶段平台

　　房价整体尚未止跌，新房初现积极信号，二手房确认阶段平台的仍在少数核心城市。2025 年1 月70 城新房房价环比-0.1%，跌幅较上月持平，同比-5.4%。1 月70 城二手房房价环比-0.3%，跌幅较上月持平；同比-7.8%。

    　　70 城整体看，1 月新房二手房价格仍延续跌势，跌幅与前两月接近，但较2024 年10 月以前已明显收窄。从涨跌城市数量看，已经有21 城连续两个月新房价格环比上涨或持平；而二手房价格环比为正的城市仍局限在核心城市中，其中北京、上海、深圳、成都已经连续4 个月二手房价格环比为正（厦门此前连续3 个月为正，本月环比持平），上述5 城可以确认二手房价格的阶段平台，但更多城市仍在下行通道中。考虑到房地产量在价先的经验，我们依然建议优先关注量能真正的企稳，近期主要关注小阳春市场表现。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后沪深300 指数2.58 个百分点，在31 个申万一级行业排名第29 名。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为177.1 万平方米，环比提升22.1%，同比提升58.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.1 万方，环比+38.3%，同比+114.1%；样本二线城市为82.2 万方，环比+13.2%，同比+56.4%；样本三线城市为54.8 万方，环比+26.1%，同比+36.5%。

    　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计198.5 万方，环比增长13.1%，同比增长72.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.1 万方，环比19.0%；样本二线城市为89.5 万方，环比7.8%；样本三线城市为23.9 万方，环比13.6%。

    　　信用债：本周（2.17-2.23）共发行房企信用债15 只，环比增加7 只；发行规模共计94.90 亿元，环比减少-6 亿元，总偿还量106.05 亿元，环比增加67.01 亿元，净融资额为-11.15 亿元，环比减少73.01 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（84.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（52.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（54.3%）的债券为主。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。