房地产行业房地产开发2025W7：广东省率先加速推进土地收储

　　2025 年开年广东、北京按下土地收储加速键，预期将对其他省市推动专项债收储起到较强借鉴意义。广东多地首次大规模披露土地收储细节，具有标杆导向。截至2 月11 日，广东佛山、惠州、珠海、中山、江门等城已公告土地收储数量超160 宗，对应土地使用面积约685 万平、拟收购价格合计约354 亿元。从广东案例来看，用地单位以地方国企为主，少量为央企及民企；收购价格多为7-9 折之间。此外，北京计划于2 月18 日发行13 笔专项债，其中，拟发行超百亿元专项债用于土地储备领域。

    　　我们认为专项债土地收储将助力公司优化土储结构，改善现金流；有利于加快存量商品房去库存，促进房地产市场供需平滑。考虑到收地相关政策工具已持续优化，我们预计在广东首次大规模披露土地收储细节及北京率先开启专项债土地收储后将有更多地方政府跟进并带来边际提速。2025年预测相关收储政策或将进一步加码，目前仍以地方政府出面为主，可以考虑中央出面，以及回收的存量商品房、土地尽可能少的投向市场。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.0%，领先沪深300 指数0.83 个百分点，在31 个申万一级行业排名第9 名。

    　　新房：本周同比2024 年春节、环比2025 年春节，因此同环比均出现较大提升；考虑到网签备案滞后等因素，建议继续关注随后数周备案情况。

    　　本周30 个城市新房成交面积为144.1 万平方米，环比提升191.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为29.0 万方，环比+197.5%；样本二线城市为71.6 万方，环比+192.7%；样本三线城市为43.5 万方，环比+185.7%。

    　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计174.4 万方，环比增长165.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为71.6 万方，环比320.2%；样本二线城市为81.9 万方，环比98.6%；样本三线城市为21.0万方，环比180.9%。

    　　信用债：本周（2.10-2.16）共发行房企信用债8 只，发行规模共计100.90亿元，总偿还量39.04 亿元，净融资额为61.86 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券（54.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1 年（54.5%）的债券为主。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。