房地产开发行业周报：全国新发房贷利率下行至3.1% 2025年有望进一步下行

2024 年12 月全国新发房贷利率下行至3.1%，2025 年有望进一步下行。2025 年1 月，5 年期以上LPR 为3.6%，连续3 个月保持不变。考虑到2024 年中央经济工作会议定调实施适度宽松的货币政策、“适时降准降息”，我们认为2025 年降息不会缺席。据央行，2024 年12 月全国个人住房贷款利率为3.11%，同比下降0.88 个百分点；2024 年4 季度加权平均利率为3.10%。我们认为2025 年在利率中枢下移趋势中，住房按揭利率也将跟随下行，将会有更多城市新发利率进入“2 字头”，一方面将减轻购房者信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。

    行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.3%，落后沪深300 指数1.83 个百分点，在31 个申万一级行业排名第27 名。

    新房：本周30 个城市新房成交面积为201.8 万平方米，环比提升5.0%，同比提升7.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.4 万方，环比-14.4%，同比-5.0%；样本二线城市为92.6 万方，环比+6.6%，同比+7.1%；样本三线城市为58.8 万方，环比+26.9%，同比+21.0%。

    二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计192.4 万方，环比下降17.1%，同比增长15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为81.8 万方，环比-15.3%；样本二线城市为86.0 万方，环比-18.5%；样本三线城市为24.5 万方，环比-18.1%。

    信用债：根据wind 统计数据，本周（1.20-1.26）共发行房企信用债11 只，环比减少7 只；发行规模共计128.00 亿元，环比减少30.41 亿元，总偿还量82.21 亿元，环比减少100.88 亿元，净融资额为45.79 亿元，环比增加70.47 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（55.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（50.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以5 年以上、1-3 年（39.1%、32.0%）的债券为主。

    投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。

    风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。