房地产开发行业周报:全国房价仍处于下跌趋势
2024 年12 月70 城新房房价环比-0.1%,跌幅进一步收窄,同比-5.7%。一线、二线、三线城市环比分别+0.2%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨23 城(+6,较上月变化,下同),环比下跌43 城(-6)。
2024 年12 月70 城二手房房价环比-0.3%,跌幅较上月持平;同比-8.1%。一线、二线、三线城市环比分别+0.3%、-0.3%、-0.4%。二手房价格环比上涨9 城(-1),环比下跌60 城(+2)。
重点关注小阳春量能表现。2024 年12 月新房房价环比转正的城市进一步增多,二手房房价环比为正的城市仍局限在此前表现强的城市中。经过2024 年9 月政策节点后,部分核心城市地产价格进入到阶段平台期,而在更广泛的70 城范围看,2024 年末依然处于下跌趋势。考虑到房地产量在价先的经验,我们依然建议优先关注量能真正企稳,下阶段主要关注2-3 月小阳春市场表现。2025 年稳地产任重道远,我们认为仍需政策持续推进与加码。
行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为3.9%,领先沪深300 指数1.75个百分点,在31 个申万一级行业排名第14 名。
新房:本周30 个城市新房成交面积为191.1 万平方米,环比下降1.2%,同比提升9.1%,其中样本一线城市的新房成交面积为58.9 万方,环比-7.8%,同比+5.0%;样本二线城市为86.1 万方,环比+5.6%,同比+10.8%;样本三线城市为46.2 万方,环比-3.9%,同比+11.3%。
二手房:本周14 个样本城市二手房成交面积合计230.9 万方,环比下降1.9%,同比增长31.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为96.5 万方,环比-3.1%;样本二线城市为104.4 万方,环比-4.3%;样本三线城市为30.0 万方,环比11.9%。
信用债:根据wind 统计数据,本周(1.13-1.19)共发行房企信用债18 只,环比减少1 只;发行规模共计158.41 亿元,环比增加39.91 亿元,总偿还量183.09亿元,环比增加102.62 亿元,净融资额为-24.68 亿元,环比减少62.71 亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+(43.2%)为主要构成。
债券类型方面,本周房企债券发行以一般中期票据(31.9%)为主要构成。债券期限方面,本周以5 年以上(51.1%)的债券为主。
投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,我们认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上,我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量,板块主做政策beta,节奏和仓位控制更重要,配置方向可选:(1)基本面alpha 公司:
A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:城投控股、北京城建等等;(3)物业属于跟涨:华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等;(4)转型概念系:张江高科、中华企业等等;(5)中介:贝壳。
风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。