房地产开发行业2024全年统计局数据点评:开发投资额仍现较大降幅 预计2025年行业仍将趋势承压

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/夏陶 日期:2025-01-19

  开工竣工施工持续下行,2024 年房地产开发投资额仍现较大降幅;考虑到施工、土地投资两端均滞后于销售,预计2025 年开发投资仍有下降压力,继续影响经济。2024 年,新开工受到持续低迷的销售与融资环境、前期拿地数量少、城投拿地开工率偏低等因素影响;竣工逐步走出交付高峰,叠加房企资金面持续承压,保交楼进入攻坚阶段,竣工节奏放缓;施工跟随2021 年后地产销售见顶回落趋势,在销售面积显著萎缩的背景下,施工面积最终会匹配销售面积。我们预计2025 年开发投资仍有下降压力,继续对经济负贡献,预计2025 年新开工-15%,竣工-12%,施工-13.7%,房地产开发投资额-11.8%。

      投资:2024 年,全国房地产开发投资额为100280 亿元,同比减少10.6%。

      住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额同比分别-10.5%、-9.0%和-13.9%。

      新开工:2024 年,全国累计新开工面积为73893 万方,同比减少23.0%。住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积同比分别-23.0%、-27.7%和-23.3%。

      竣工:2024 年,全国累计竣工面积为73743 万方,同比减少27.7%。住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积同比分别-27.4%、-35.2%和-31.6%。

      施工:2024 年,全国累计施工面积为733247 万方,同比减少12.7%。

      销售:行业依然处于3 年下行趋势中,在目前政策框架和释放节奏下,预计2025 年量价整体仍有一定下跌,核心城市继续跑赢全国。2024 年9 月中央和地方出台房地产相关系列政策后,全国整体降幅有所收窄,但趋势上依然处于长达3 年的下行周期中,尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续分化。新房销售若想要由负转正,核心是推动郊区库存去化率提升,而这个只能靠大力度的拆迁政策,在当地置换新房。我们中性预期下,2025 年商品住宅销售面积同比-4.7%,商品住宅销售金额同比-5.8%。

      2024 年,全国商品房销售金额为96750 亿元,同比减少17.1%,较前值提高2.1pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-17.6%、-14.3%和-13.6%。全国商品房销售均价为9935 元/平,同比减少4.8%。12 月份商品房待售面积为75327 万方,同比增长10.6%。

      资金:销售回款及融资两端持续拖累房企流动性,仍有必要从守护信心的维度出发去保护某些大型房企。房企风险层面来看,时至今日并没有见到真正的保主体的政策存在,更多还是在融资层面托底,借助企业自身的存量资产去化解公开债务的问题。我们认为,债务不仅是公开债,还有相当大规模的银行贷款、保险产品等,仍有必要从守护信心的维度出发去保护某些大型房企。2024 年房企到位资金为107661 亿元,同比-17.0%。国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比-6.1%、-26.7%、-11.6%、-23.0%和-27.9%。

      投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023 年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们判断只看好一线+2/3 二线+极少量城市依然奏效。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化,依然是观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上,我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量,板块主做政策beta,节奏和仓位控制更重要,配置方向可选:(1)基本面alpha 公司:A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团;(2)受益于化债和去库存的地方城投类企业:城投控股、北京城建等等;(3)物业属于跟涨:华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等;(4)转型概念系:张江高科、中华企业等等;(5)中介:贝壳。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。